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相對付對美元汇率来讲，現實有用汇率(REER)對房價走势有更好的诠释力。現實有用汇率的趋向性走低将會影响到房價走势。守旧来讲，若是現實有用汇率走低的大趋向确認，则房產作為一個投資品，代價增速會放缓，房產收益率(非绝對代價)的趋向性下行可能會先行看到。
本文作者系朴直證券首席宏觀阐發師，郭磊
投資要點：
从國际履历来看，相對付對美元汇率来讲，現實有用汇率(REER)對房價走势有更好的诠释力。咱们體系考查了新加坡、俄罗斯、韩國、日本、泰國、中國台灣等國度和地域的案例，海外履历显示，本币兑美元汇率對房價走势有必定相干性；而現實有用汇率指数(REER)有更好的诠释。
总體来看，升值對应房價上涨，贬值對应房價下跌。在大都案例的大都時段，升值對应房價上涨，贬值對应房價下跌。這一征象暗地里的逻辑也很轻易理解：本币采辦力上升象征着本币计價資產價值存在向上重估的公道性，在本錢項目存在弹性的布景下，预期和資金流向将助推這一進程。
但在很多案例中，贬值只带来房價增速下行，對房價升势并未带来撼動，汇率快速调解常常是這类成果。但在很多案例中(泰國、台灣及2008-09的韩國)，有用汇率贬值只带来房價增速下行(二阶影响)，對房價自己的升势(一阶影响)并未有撼動。房價是生齿、都會化、貨泉政策、汇率等身分综互助用的成果，并不是单维度，确切是一种比力坚韧的代價，泡沫决裂式下跌案例较少(日本算是一個)；并且多個履历案例亦显示，若是汇率是一次性快速调解，即便捕蒼蠅神器，幅度较大，對房價影响也较小；带来房價下跌的常常是持久趋向性贬值。
人民币的現實有用汇率同比变革率對付中國房價增速亦有必定诠释力。纪律老是普适的，對中國也同样。从曩昔15年的数据看，人民币現實有用汇率的变革一样對中國房價走势和增速变革有必定诠释力。
目古人民币現實有用汇率指数和同比都已起头降低，短時間内汇率可能會获得政策支持，但持久看進入贬值通道将會拉低房產收益率。从2015年8月的人民币汇率颠簸起头，人民币贬值预期有所回升，現實有用汇率月环比回落0.8個點，現實有用汇率同比回落达2.6個點。从政減肥方法,策趋势看，短時間快速贬值的方案已被丢弃，中短時間内汇率将會获得必定支持，标的目的不明，房價不會遭到显著影响；但持久来看人民币可能會存在一個趋向性的缓幅长贬(現實有用汇率同比與GDP同比滞後相干)，這将會影响到房價走势。简略来讲，若是現實有用汇率走低的大趋向确認，则房產作為一個投資品，代價增速會放缓，收益率(非绝對代價)的趋向性下行可能會先行看到。
正文：
1。汇率與房地產代價：國际履历
1.1新加坡的汇率與房地產代價
新加坡的汇率轨制為辦理浮動汇率轨制，而新加坡的房地產市場模式以當局组屋為主，市場化的贸易房地產為辅，當局组屋可以或许知足市場85%以上的需求。
2004年-2012年，新加坡經濟快速成长，GDP增速连立异高，汇率亦处于升值预期通道(在2008年因為遭到全世界性金融危機的影响，汇率蒙受了贬值打击，以後又進入升值预期通道)。在這一進程中，新加坡當局组屋的代價呈現上涨。
但是在2013年和2014年，新加坡的經濟增速呈現下滑，汇率贬值预期上升，预期致使房價亦呈現了降低趋向，房價的同比增速由正也逐步转為负值。
从逻辑機制看，這类联系關系瓜葛主如果由预期效应和本錢活動助推。新加坡属于小型开放型經濟，本錢可以或许自由活動，房價與汇率之間的相干性就显現得很是完善。在貨泉升值预期的阶段，本錢流入增长，致使房地產代價上升；而在貨泉贬值预期感化的阶段，本錢流出加速，房地產代價降低。
圖一
圖二
1.2俄罗斯的汇率與房地產代價
俄罗斯汇率轨制的蜕变可以分為三個阶段：第一阶段是1992-1994年，卢布履行國度内部可兑换轨制，卢布汇率自由浮動；第二阶段是1995-1998年8月，履行辦理浮動汇率轨制，即“外汇走廊”時代；第三阶段是1998年金融危機後至今，履行按捺外币需求根本上的浮動汇率制阶段，即為有辦理的自由浮動汇率政策。
2002年-2008年中期，跟着國际油價的不竭上涨，俄罗斯經濟获得快速成长，出于對俄罗斯将来經濟走势的看好，俄罗斯卢布的预期处于升值通道，此時俄罗斯房價大幅上升；而从2007年中期到2008年下半年，俄罗斯的經濟成长遭到全世界性的金融危機和油價大幅下挫的影响，卢布履历了大幅贬值的打击，此時房價到达极點。以後油價回调，约在2011年5月到达局部高位。在此時代内，出于對俄罗斯經濟的灰心预期，房地產代價下挫较多。
2011-2014年下半年，遭到煤油代價降低的打击，俄罗斯經濟進一步下滑，卢布的贬值预期强烈，房價同比增幅呈現大幅回落(圖6).
圖三
圖四
1.3韩國的汇率與房地產代價
韩國的汇率变化履历了五個阶段，从固定汇率制、单一钉住美元、钉住一篮子貨泉、市場均匀汇率到今朝為自由浮動汇率(1997年至今).
20世纪90年月，韩國經濟高速成长，汇率预期不乱，房地產代價小幅降低，颠簸较小。97年底到98年头，因為遭遭到东南亚金融危機的影响，作為亚洲四小龙的韩國遭到了较大打击，汇率大幅贬值；但因為韩國科技立异能力强，内部市場需求强劲，其經濟成长根底并未摆荡，對付韩元的币值预期仍处于升值通道，此時韩國房地產代價稳中有升；从02年到07年下半年，韩國經濟增速较着，汇率升值预期强烈，在此時代，房價指数也呈現了不乱上涨趋向。
08年全世界金融危機，韩國汇率再次蒙受快速贬值的打击，但快速贬值只影响了房價增速，并未显著影响到房價走势的标的目的。而跟着經濟情势的逐步苏醒，汇率上涨的打击在08年到14年中期逐步解除，而這一時代内，韩元的升值预期逐步强烈，韩國地產代價也呈現了延续性的上升。
圖五
圖六
1.4日本的汇率與房地產代價
日本的汇率轨制曾履历過两次大的鼎新。第一次汇率轨制鼎新(1971-1980)从固定汇率轨制到有本錢項目辦理的浮動汇率轨制；第二次汇率轨制鼎新(1980-)是本錢項目自由化後的浮動汇率轨制。
1980-1990年，日本經濟高速成长，基于對日本經濟将来的杰出预期，汇率呈現趋向性升值，同時，這一预期也加重了逐利外資的流入，致使地皮代價[1]上涨；1990年月，“广場协定”致使日元進一步升值，日本產物出口遭到极大打击，日本經濟将来远景变得暗淡和灰心，大量本錢流出致使地皮代價降低。
老龄化和低诞生率也低落了日本将来經濟增加的预期，房地產的将来需求低落，致使日本房地產代價颠簸变小。07-08時代，跟着全世界經濟危機的加重，日元作為避险資產需求增长，再度遭到了升值的打击，并延续到11年底；但這段升值只動員了房價同比，并未带来绝對代價标的目的变革。2012年起，美國經濟苏醒苗头呈現，日本經濟却仍处于震動周期，没有较着苏醒迹象，致使日元作為避险資產的價值下跌，日元進入贬值预期通道，日本房地產代價没有较着转機。
圖七
因為日本當局没有颁布1980年-2007年不動產代價指数，此处利用地皮均匀指数来类似替换，两者相干性极高。
圖八
1.5泰國的汇率與房地產代價
泰國在1991年接管了IMF的第八条目，加快开放本錢項目，短期内實現了常常項目和本錢項目标自由兑换，外資進入或撤出都很是轻易。20世纪80年月後期以来，外資本源不竭地流入泰國。在國际本錢的炒作下，泰國曼谷等大都會的房地產代價上涨敏捷。东南亚金融危機刺破泡沫後，泰國被迫颁布發表履行浮動汇率制。
2008年金融危機以後，泰國經濟進入颠簸加重，對美汇率和現實有用汇率亦在2009年以後呈現一轮贬值。但总體来看，泰國汇率贬值影响的只是房價同比增速(汇率变更和房價同比正相干)，并未阻碍总體上涨趋向中的房價走势。
泰國房價的趋向性上涨，和泰國作為一個遊览國度的定位也不无瓜葛。相對付邻近國度，泰國房價相對于较低，并且有永恒產权，國际投資者的炒作也助推了房價上涨。
圖九
1.6台灣的汇率與房地產代價
台灣是比力典范的汇率变更完善影响房價同比增速，但没有影响房價大趋向的。在曩昔的15年中，台灣房價彷佛只在2008口臭怎麼改善,年金融危機的LEO娛樂城,時辰有過短時間向下，2014年年中以後起头短時間向下，其余大部門時候都是上升的，虽然上升速度會随汇率而变更。
固然，這一點可能和2008年以後現實有用汇率绝對程度的相對于不乱有關，但即便在2005-2008的汇率贬值周期中，台灣房價亦只有同比向下，负增加的時候段相對于有限。
圖十
圖十一
2。我國汇率與房價汗青走势：履历情景
从我國汇率和房地產代價变更的汗青趋向来看，2014年之前都是处于升值预期鞭策房價上涨的阶段。2002-2004年的現實有用汇率贬值只動員了同比增速下行，并未動員绝對代價走低。汇率预期與房價之間总體存在正向促成的征象。
2008年-2009年間的現實有用汇率走低曾動員一轮房價绝對代價和同比增速的同時走低，那几近是汗青上独一的一轮房價跌。在尔後的2010-2014年間，房價总體跟着現實有用汇率的高斜率爬升在节节上涨；此間增速随汇率二阶变革有所颠簸，但根基都是正值。
進入2014年7月今後，本錢市場一轮牛市启動，股市對付多余活動性的吸取能力逐步表現，房價與汇率之間同涨同跌的征象被冲破，取而代之的是人民币現實有用汇率進一步升值與房價短時間透支以後短暂的同比下行。2015年二季度起，股指收益率预期触顶，股市財產效应和溢出效应致使房地產代價率先回暖，一線都會普涨。
从8月起头，汇率的贬值预期不测随汇改大幅上升，現實有用汇率和同比同時降低，且预期压力空前加大。斟酌到汇率和房產代價之間的履历瓜葛，房地產代價变更再度处于一個敏感的時候窗口。要果断房價走势，咱们必要進一步钻研現實有用汇率的变更趋向。
圖十二
因為百城室第代價指数仅供给2010年後数据，故利用遏制更新的房地產贩賣代價指数在同基期的环境下替换合成。
此处的同比变更率照旧利用合成的房地產代價指数计较而成
圖十三
3。現實有用汇率从持久看可能处于贬值通道中，将必定會拉低房產收益率
2015年8月的汇率挫折起头，人民币贬值预期有所回升，現實有用汇率月环比回落0.8個點，現實有用汇率同比回落达2.6個點。
从政策趋势看，短時間快速贬值的方案已被丢弃，咱们估计政策對付汇率采纳“阶梯式贬值+區間内求稳”的计谋，中短時間内汇率将會获得必定支持，标的目的不明，房價不會遭到显著影响。
但持久来看人民币可能會存在一個趋向性的缓幅长贬(現實有用汇率同比與GDP同比滞後相干)。按照咱们對付中國經濟的理解，中國在2012年起头一轮去出口化，經濟增速从9.5%到7.5%；2014年起头一轮去地產化，經濟增速将从7.5%到6%；2020年起头去基建化，經濟增速将進一步从6%到4%。全部經濟增加将會呈現重心不竭下移的進程，這将會致使現實有用汇率在将来也會趋向性走低(固然，這一假如還要斟酌其他經濟體特别是發財經濟體的相對于状况，只能边觀测边验證).
現實有用汇率的趋向性走低将會影响到房價走势。守旧来讲，若是現實有用汇率走低的大趋向确認，则房產作為一個投資品，代價增速會放缓，房產收益率(非绝對代價)的趋向性下行可能會先行看到。 |
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發表於 2021-4-7 23:59:23
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