汇率和房價的關系,這是迄今為止最深刻的解读

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彭文生：現任光大證券全世界首席經濟學家、钻研所所长，中國首席經濟學家论坛副理事长

本文按照作者在SIFL:镜鉴與前瞻2016年會上的大旨讲话收拾

很侥幸再次加入鸿儒教诲基金會和上海金融法令钻研院组织的本次年會。我们這個论坛有個傳统，大師實其實在會商一些问题，今天這個機遇我谈一下對當前一些热門问题的見解：汇率和房價的瓜葛。

先提一下近期經濟数据，刚颁布的PMI数据超越预期，前三季度的經濟增加企稳，也是高于预期。PMI超越预期反弹是否是象征着将来一段時代，最少瘦肚子方法,将来几個月，經濟下行的危害获得节制，怎样思虑中國經濟将来的走势？

咱们看本年头几個月信貸的大幅扩大，實在就象征着本年經濟下行危害是可控的。咱们要比力中國和美國、欧洲、日本等其他重要經濟體的宏觀政策的刺激，究竟上中國仍是最直接的。 咱们中國本年信貸超预期，其他國度央行降息乃至负利率一個首要的傳导渠道就是但愿刺激信貸但结果有限，咱们中國本年信貸大幅超预期，放出来的足浴包,錢支撑了投資需求，主如果房地產和基建投資。

可是，如许一個短時間的下行危害获得节制暗地里是甚麼價格？這個價格就是信貸扩大和放水後的房價進一步大幅爬升。以是咱们在經濟短時間有所企稳状态下思虑經濟将来走势的時辰，从可延续增加的角度看，經濟苏醒的價格，那就是房地產、信貸和债務问题。压力在分歧层面表現，一個方面和汇率是有瓜葛的，咱们看到本年汇率有较着贬值压力。

本年房價上涨、汇率贬值带来一個问题，房價和汇率是甚麼瓜葛? 近来市場上也有不少會商，中國将来是房價跌，仍是汇率贬值? 有人乃至总结為中國将来是甚麼一种模式，是日本的模式（房價跌、汇率不贬）仍是所谓的俄罗斯模式（房價不跌、汇率贬值）？如许一种概念暗地里的一個根基共鸣和一個根基逻辑就是房價和汇率要连系起来看才對，把中國的房價换算成美元太贵了，以是汇率和房價有一個要调解，關头是哪個将调解。 這個问题之以是首要不但仅是从投資的角度看關乎資產設置装备摆設。不管房價仍是汇率都是有两重属性，既是資產代價又是商品代價。 住房是一种首要的消费品，汇率也不但仅是一种資產代價，它是商業品和非商業品、入口和出口的相對于代價的首要决议身分。以是房價和汇率的瓜葛不但仅是投資者資產設置装备摆設的问题，也是瓜葛經濟成长，經濟布局变革的问题，以是很是首要。我谈一些本身的見解。

起首，咱们要存眷究竟，日本和俄罗斯到底產生了甚麼，是否是日本房價跌了汇率没贬、俄罗斯是房價没跌汇率贬了？咱们来看几张圖。第一個咱们看日本房地產泡沫决裂今後东京的名义房價和現實房價确切大幅下跌，咱们再来看日元汇率在泡沫决裂今後没發發發老虎機,有较着的单标的目的的延续贬值或升值，而是上下颠簸。

咱们再来看俄罗斯莫斯科的名义房價和現實房價走势是纷歧样的，名义房價没下跌但現實房價近几年有一個较着的降低。以是说俄罗斯房價没有跌是不许确的，名义房價没跌但房價增加速率是显著低于一般商品和辦事代價的上升，扣除通胀後現實的房價是降低的。 卢布兑美元汇率确切是贬值的，特别是曩昔的一年多時候内贬值很利害。

那末作為比力，咱们中國北京的名义和現實房價是大幅爬升，人民币兑美元有用汇率在曩昔两年有贬值。

以是总结来看，日本是房價跌了，汇率没贬；俄罗斯是實價房價跌口臭,了，汇率贬值；咱们中國事不管實價房價仍是名义房價都還在高位，在曩昔一年多继续大幅爬升，汇率呈現贬值。

理清究竟後，咱们再来看房價和汇率的瓜葛存在甚麼可能。 我适才讲到，汇率和房價有两重属性，既是一個資產代價又是一個商品代價，以是咱们要从這两重属性上来看這一问题。