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在伦敦，有如许一個處所：
它曾作為「貨的關键」繁极一時，但却因工業期間的衰败，成為都會不肯说起的遗忘角落；
當汗青的車轮驶過20世纪，陪伴着伦敦都會回复的海潮，它摇身一酿成為「人的關键」，借助TOD開辟模式，成了面向将来的「微缩伦敦」，吸引google、Facebook（現已改名為Meta）等科技巨擘搶先落户。
它就是國王十字街區！
▼ 國王十字街區鸟瞰
▼ 國王十字街成為都會新人气中間
國王十字街區的TOD開辟模式有何出格的地方？
本文将带您一探事實。
01 工業期間「都會關键」的衰败
在都會成长的分歧阶段，「都會關键」的界说和状况也不尽不异。
以英國伦敦「國王十字」片區為例。國王十字片區位于伦敦市一區（主城區北部），距伦敦市中間约3千米，是「國王十字車站」和「圣潘克拉斯車站」的地點地。
▼ 國王十字戋戋位
「國王十字」的得名，偏偏是其在工業革命期間作為「都會關键」的印記。
19世纪，跟着1820年摄政運河的修通，國王十字區域與英格兰北部重要工業都會相連，便當的水運前提吸引了诸如煤气厂、油漆制造厂等多家「污染」工業企業。
為了改良區域「脏乱」的印象，1830年，人們将乔治四世國王的雕像直立在區域战役桥的十字路口，固然雕像在12年後被撤除，但片區「國王十字」的名字却沿用至今。
19世纪中期，跟着大败方铁路（GNR）修通并在此設站，片區成了伦敦北部忙碌的仓储、物流批發區域——土豆批發市場、煤炭贮存場、貨場综合體等接踵扶植。
▼ 谷仓堆栈改為的中心圣马丁藝術學院讲授楼
作為「貨品」關键，片區工業期間的忙碌跟着都會的轉型而减退。
20世纪二战竣事後，因為战役的粉碎、公路運输的突起，铁路運输大幅降低；同時，此時步入後工業期間的伦敦也已再也不是工業「雾都」，國王十字街内工場纷繁倒闭、片區從忙碌的工業物流區酿成了几乎烧毁的工業棕地。
中產逃離、赋闲、犯法、卑劣的都會情况成了片區之殇。20世纪80—90年月，片區稳居「伦敦最贫苦十大選區」名单。
02 复活起色
世界级「人的關键」
國王十字回复的起色，来自都會「新關键」的扶植。
1996年，海峡地道法案經由過程，肯定将欧洲之星（毗連英國、法國、比利時的高速铁路）路線的伦敦站點設在國王十字街區。
▼ 車站位置示意
片區逐步成长為伦敦市中間最大的交通關键：片區里两個重要火車站别離毗連着海内都會與國際快線，6條地铁線及17條公交路線讓搭客無缝前去全伦敦。
2017年，15万人次的日客流量里，包括了五花八門的旅客、平常通勤者、都會住民……
從「貨的關键」到「人的關键」，國王十字的轉型，也是伦敦「都會回复」的缩影。
20世纪末的伦敦进入都會更新的飞腾，「都會回复」乃至被提到與「文藝回复」不异的高度。1999年「伦敦都會回复计劃」指出，「一個常識經濟的期間正在到来……這也是咱們從新界说都會的機遇」，并夸大「要讓生齿和就業回归主城區」。
國王十字片區的更新成為伦敦主城回复的標記性項目之一，被視為伦敦在常識經濟期間促成生齿回归、片區經濟成长的首要試點。
上世纪末的伦敦都會计谋计劃中，國王十字街區當選為伦敦5個都會中間邊沿機會區之一，将来将更新扶植成為有怪异辨識度、高質量、高密度、動员都會經濟的新片區。
03 以報酬本、极致交融
综合關键站點带来的巨大人流量被視作國王十字街區更新最大的财產。讓片區不止是人流的中轉站，也是环抱「人流量」打造人們逗留、交换、缔造乃至事情糊口的活气場合，更是國王十字甚至多個都會TOD更新的焦點方针。
▼ 國王十字區的TOD布局
在國王十字片區更新的地方，開辟者便制訂了包含可達性、综合操纵、汗青庇護等在内的片區更新十大原則，這些原則配合指向要将片區打造為一個真實的「人本都會」（principles for a hunman city）。
计劃師們明白答复了「為哪些人群，缔造怎麼空間」。
站點将带来海内、國際、當地的多元客流，也偏偏是伦敦作為世界都會的焦點特色——更新後的國王十字，将是属于本地住民和来自全球旅客、商務人群的「最伦敦」的多元場合，是伦敦作為「世界都會」的代表！
▼ 國王十字區的街道空間
是以，片區必要既保有怪异的汗青元素、更要有時尚前沿的現代感；既知足街區住民的平常糊口，更要成為辦事旅客、全世界商務人群的夹杂功效區；科技、文化、商務、休闲……這里必要成為一個真實的将来「微缩伦敦」！
國王十字片區凭仗TOD開辟模式，盘活街區成长的「樂成要义」就在于——「交融」二字。要實現「微缩伦敦」的极致多元，就要在空間、功效散布等各方面做到极致的交融。
▼ 國王十字街區的沙盘模子
經由過程「站城一體化」，起首冲破空間的限定，實現「物理」交融；
再借助分歧地块的「大分工」，完美片區功效的多元，并以灰度空間的「小夹杂」，留住關键带来的世界客群、促成「多元人群」的碰撞與交融，實現「社會」交融；
最後則以實現片區「經濟自發展」為方针，寻求「表里」两方面的「經濟」交融。
國王十字片區的三方面「交融」，在其TOD開辟进程中，既是伎俩，也是方针。
▼ 國王十字區站城一體化的空間款式
1. 【物理】交融
空間缝合實現「站城一體」
從轉運站點，變成多元交融的目標地，條件是「站城一體」，即實現站點與周邊栖身、贸易、辦公等各種空間的互通可達。
①. 站點即目標地
翻新都會「跳動的心脏」
車站作為空間缝合的出發點，必要經由過程公道的空間计劃，既防止繁杂交通流線交织造成拥挤，同時成為供给恬静觀感和體驗的都會地標。
國王十字車站举行了空間的從新结構分派：将原有車站大厅從南部临都會骨干道一侧移建至車站西侧，防止了車站换乘與都會交通干線的「直面碰撞」，同時實現了地铁收支口與車站大厅的直接相連，最大水平分流了地上交通。
▼ 革新後的國王十字車站
新建的西侧大厅极具視覺张力，其采纳半圆拱形設計，面宽横跨150m、高约20m、面积達7,500㎡，是欧洲单體跨度最大的車站修建。
大厅中心由16根漏斗状树状钢柱承重，钢柱「發展」至修建顶部并呈扇形曲線状散開，以「最現代」的造型與原車站的砖石立面跟尾，成了惹人入胜的都會地標。
▼ 國王十字車站西侧大厅
與此同時，更新的車站也植入了丰硕的「都會功效」，為搭客供给了恬静的通勤、購物、憩息空間，成了從交通關键进入國王十字片區的「無缝過渡地带」。
西侧大厅在設置宽阔候車空間的同時也植入了丰硕的商铺及辦事举措措施；車站将原南侧車站大厅撤除，改成小型膳食纖維飲料,都會站前廣場，打造為可供休闲放鬆的都會大眾空間；車站内部還設置了《哈利·波特》中9¾站台打卡地標，是哈迷心中通往邪術大門的朝圣之地。
②. 交通缝合，疏浚區域的毛细血脉
原國王十字街區受铁線路路影响，工具向交通分裂，街區與都會連接管阻；街區内部被摄政運河南北分開，人流907X,難以顺畅进入街區北侧，紧张影响了片區人气引入。
片區更新經由過程完美交通路網，實現街區與都會的對接及街區内部的领悟可達，讓街區可以無缝對接、疏解、吸引来自交通站點的巨大客流。计劃在工具標的目的强化了仓储路，南北標的目的延展了约克路，使街區更好融入都會當中。
▼ 交通收集設計
更首要的，在街區内部打造以報酬焦點的步行交通脉络，便利将来多量旅客、事情者及住民的顺遂通行并享受更丰硕的勾當空間。
▼ 國王十字街區大眾步道架構
街區在南北向新计劃了從車站廣場至北部室第區，跨摄政運河的人行骨干道，指导人流從車站深刻街區北部，工具向沿摄政運河新構筑了贯串工具的滨水步道。
▼ 摄政運河两岸的滨水步道
同時，街區步行交通骨架串連起了丰硕的大眾勾當空間，并指导行人無缝對接街區大眾區域，經由過程全域步行收集的創建，晋升了全部街區的灵通性和宜人空气。
2. 【社會】玩具水槍, 交融
讓關键周邊留下「来自世界的伦敦人」
國王十字街區的TOD開辟的方针，是将多元人群真正留在街區，經由過程「多元」人群交融，打造「世界都會」伦敦的代表區域。
在功效植入上，街區计劃經由過程「大分工、小夹杂」的情势，以最大化實現功效的夹杂多元，进而讓街區真正成為属于「来自世界的伦敦人們」共存、同享、共創的将来伦敦。
①. 「最伦敦」的切面，大分工成绩大交融
计劃師在街區中计劃了商務辦公、遊览、栖身、教诲、休闲等多項功效，成為表現多元伦敦各個切面的高密度片區：既是國際化商務辦公區，也是具有浓烈藝術、文化空气的文化教诲區；既供给恬静的都會糊口，也具有時尚、現代、科技的贸易消费功效。
▼ 國王十字區修建功效散布
在功效分派上，連系街區地块特性，举行了差别化的「大分工」，以實現更公道的结構：南部挨近火車站的地块以商務辦公、商旅功效為主，摄政運河北部片區重要汇集贸易文娱、文化教诲、高端栖身等功效。
别的，街區每項功效均以對標「将来伦敦」為方针：
针對商務辦公，街區计劃了23座新建或翻新的辦公修建，修建内部既包含新建的現代大型辦公空間，也包含在工業遗產根本上改建的小型事情室。
计劃團隊但愿辦公组團可以吸引「伦敦全世界化經濟中多样的企業類型」，而非「特定的某個或某類企業」。
▼ 國王十字街區内的新旧連系的修建區
在贸易配套方面，街區吸引了時尚、潮水、科技的多種業態，以知足分歧人群的購物需求，同時，街區作為「最伦敦的代表」，供给了不输都會最焦點、富贵街區的購物體驗。
在街區南侧的贸易骨干道國王大道，植入了多家國際品牌及零售立异場合，如第一家邻里耐克觀點店；街區北侧的卸煤厂贸易街，不止于知足市民平常糊口需求，更成為都會時尚糊口方法的引领者。
贸易街入驻了時尚、美食、文化藝術等業態，如產物設計品牌Tom Dixon、米其林餐厅觀點店Barrafina、時尚品牌Paul Smith等。
在片區文化方面，國王十字街區引入了世界四大時装設計學院之一的中心圣马丁藝術學院。學院在片區大眾空間终年举行學生作品展览、藝術演出等勾當，极大加强了片區的藝術、創意、活气空气，讓片區成為與眾分歧的都會中心活气區。
國王十字開辟賣力人埃文斯暗示：「從學院入驻起，咱們的空气就起頭和伦敦西區相像，而不是遮天蔽日的其它金融區」。
同時，學院設置的時装、工業設計、修建設計、視覺轉達等專業學科，也與片區内相干的設計、傳媒等财產形成為了良性的互動。
▼ 中心圣马丁藝術學院讲授楼大厅内部的弹性空間，公家可穿行、學糊口動可以使用
▼ 布满文藝气味的水上书店
针對栖身功效，片區致力于成為各成长阶段、分歧收入程度人群都可以包袱的多元人群、多阶级交融的宜居片區。
片區计劃了包括高端公寓、平凡家庭住房、學生公寓、保障性住房等在内的13項室第開辟項目，并為入住人群供给所有权采辦、共有產权購房、租赁等多種入住方法。
固然方针住户分歧，但各項目均由领先修建公司設計、一流質料制作，實現了栖身的品格感、营建了現代時尚的都會風采和社區空气。
▼ 布满現代感的室第
别的，尤其值得一提的是，在實現「大分工、大交融」进程中，片區内诸多傳统工業修建遗址并無成為區域更新的「枷锁」，而是遵守更新功效分區诉求，在庇護的同時举行現代化改建，约有20座汗青修建經由過程植入新功效成為購物中間、院校、辦公空間等，從新具有了「第二生命」。
如，前文提到的卸煤場贸易街，原是铁路運输期間卸载和存储煤炭的貨場，經由過程修回复复兴修建布局及外墙、增建現代化延展屋顶，變身成為現代热烈的贸易街區；
雷同的，圣马丁藝術學院的讲授楼，由三個谷仓堆栈拼合而来；運河滨极具藝術空气的開放大眾空間储气罐公園，保存了支持烧毁储气罐的铸铁钢架，成了片區的景觀地標……
這些「更生」的汗青符号，也成了國王十字街區風采多元化的怪异「身份標識」。
▼ 储气罐革新的公園和室第
②. 「至多元」的碰撞，小夹杂讓来往無鸿沟
為了讓来到國王十字片區的人，具有構建「弱接洽」、相互交换的場合，即即是在地皮價值如斯高的區域，街區仍「大手笔」地保存了足够的灰度空間。
在最初的计劃中，當局就劃定了要保存40％的大眾空間，同時容许20％的修建底层空間举行機動利用。
▼ 户外交换的人群
大眾空間的「留白」，其實不是扶植大標准、集中式的巨型廣場，而是高度聚焦「人」的需求，以「人」的標准举行開放空間設計。
计劃師采纳「小空間，密集化」的伎俩，将修建物之間的空間举行奇妙操纵，同時以「步行路径」举行節點串連，最大限度地保障了勾當空間的機動性。
▼ 區域内小空間密集化
在地块「大分工」的布景下，「粉饰」在分歧修建之間的大眾空間，不但實現了空間和功效上的两重补缺，极大地晋升了街區品格，仍是「多元人群」交融、休闲、交换的绝佳園地。
國王十字街區的10余個大眾空間各具特點，如：谷仓廣場處于中心圣马丁藝術學院和摄政運河之間，是街區大眾空間的焦點點，也是最具活气的人气汇集地。
▼ 谷仓廣場
除為藝術專業的勾當供给空間，廣場上的喷泉也是街區的「首要地標」之一：总计4块、1,080個點位的矩形喷泉，每一個點位都可以或许零丁節制和點亮，晋升了遊人的體驗感。
别的，在临河區域設置阶梯形親水空間，為公共供给了舒服的休闲場合。
▼ 谷仓廣場前的阶梯型親水空間
▼ 阶梯型親水空間與對岸的風光
潘克拉斯廣場位于寫字楼群之間，以跌落式水景串連空間，經由過程莳植草坪、安排座椅，樂成地在贸易區域中打造出一片休闲绿地。令人安步在高楼林立之間，也能感受到朝气盎然。作為入驻企業，google公司就表達了對付街區内大眾空間的爱好。
▼ 潘克拉斯廣場的跌落式水景
刘易斯丘比特公園挨近室第區，是街區中最重要的绿地空間，可供人們户外苏息、野餐，或是儿童任意奔驰、顽耍。
公園中有專為儿童設計的「软遊樂區」——這不是固定的遊樂装备，而是由很多有柔嫩触感的外形構成，孩子們可以阐扬想象，将其随便组合在一块儿，本身脱手搭建出地道、衡宇等各類有趣的遊戲場景。
▼ 刘易斯丘比特公園
▼ 刘易斯丘比特公園中的软遊樂區
除開放式的大眾空間，修建物底层的贸易空間也以「開放思惟」举行打造。街區有57%的修建面积為「商務辦公」所用，是以，開辟修建的首层贸易功效，就显得相當首要。
不但有助于保持片區的活泼度，防止重要人流只呈現在「朝八晚八」的事情時段，并且能丰硕片區总體功效，吸引旅客、周邊住民的到访，促成底层贸易空間「多元化」。
▼ 人們在開放的大眾空間中交换
如，潘克拉斯廣場四周的寫字楼，其底层空間多被餐厅、酒吧等餐饮辦事盘踞。
這些商店「開起門来做買賣」，将座椅設置在店門外，在此憩息用餐的人群，既能赏識到大眾空間中青葱蕃芜的草木，又讓「户外交换」组成行人眼中的風光画卷。
▼ 開放的底层贸易空間
▼ 街區中的藝術装配——霓虹灯「鸟笼」
3. 【經濟】交融，
「企業马赛克」塑造無鸿沟經濟活气
要實現TOD開辟的可延续化，片區就要摸索合适本身的「經濟自發展」模式。纵觀國王十字街區的更新进程，街區之以是能重塑活气，就是由于在經濟成长模式上，始终專注于實現「表里」两方面的「經濟交融」。
▼ 國王十字區鸟瞰
「對外」方面，街區紧抓「常識區」創建的契機，構建了與周邊地域高密度的接洽。
2014年末，35家國際领先的常識機構倡议建立了伦敦常識區，此中包含學術、文化、科研和媒體组织等。以國王十字車站為中間的一英里辐射范畴區域，汇集了绝大大都同盟成员，由此國王十字片區同样成為「常識區」焦點。
▼ 常識區焦點區域及相干機構
借助「推動常識前进和傳布」的同盟方针，街區實現了與周邊常識機構的良性互動，地域知名度逐步上升，渐渐地被贴上了「立异」的標签，與外部的互動也愈發紧密親密。
「對内」方面，街區尽力建立多元的财產生態，從而打造了丰硕的内生财產動力。
街區内包括商務、文化、藝術的「多元」社會空气，是對顶级科技公司「致命」的吸引力。google公司前後屡次斥巨資将英國辦公地址設在國王十字街區，Facebook（現已改名為Meta）也紧随厥後，租下了三栋寫字楼，总计61.1万平方英尺的辦公面积。
在顶级科技公司的動员下，浩繁中小型科技公司、卸妝凝膠,乃至是創業公司，都纷繁「慕名而来」，使得街區形成為了杰出的科技财產生態。
▼ google公司
除科技型企業，举世唱片、索尼音樂、哈瓦斯團體等多個顶级公司都将总部設在了國王十字街區。
現在，街區具有丰硕的财產生態，入驻企業120余家，财產范畴涵盖科技、媒體、教诲、時尚、金融、文娱等多個范畴。各行各業的精英云集于此，地域經濟成长的势頭十分强劲。
▼ 國王十字街區丰硕的财產生態
作為「世界都會」的伦敦，其經濟成长的「多元」在這片街區中获得了最佳的表現。
04 跋文，延续增加的機密
1. 完美的運作機制保障更新項目標推動
片區的更新革新，触及開辟主體、資金、後续運作等多方面問題，離不開响應的機制做保障。在國王十字街區的更新中，采纳了多主體结合開辟的PPP（Private-Public Partnership）運作模式，也就是将社會本錢引入街區的更新进程中。
2001年，以資產辦理著称的地產開辟商Argent當選為開辟互助火伴。後與地皮所有方、本錢供给方、當局结合建立了國王十字中間區有限互助公司，賣力全部片區的更新革新項目。
經由過程當局和開辟商的和谐，區域公眾和贸易開辟的各自长處获得分身，從而才實現了國王十字多方面的「交融」。
2. 成长教诲，@器%9V2E9%重對将%YjU82%来@「人」的投資
地域可延续性成长的關頭在于「人」，特别是「年青人」。國王十字街區十分器重對付将来「人」的投資：除引入中心圣马丁藝術學院如许的高档院校，培育年青精英人材；還在街區内配建了小學——國王十字黉舍。
该校于2015年9月開放，可容纳420名4至11岁的小學生，為年青家庭解决了後顾之忧。别的，街區中配备了很多适合儿童糊口的举措措施，极大水平地表現了對儿童的「柔性關切」。
▼ 街區一角的儿童滑板車
▼ 室第區的儿童滑梯
從「工業期間」到「常識期間」，國王十字經由過驅蚊驅蟲神器,程以報酬焦點的TOD開辟模式，從「貨的關键」變化為「人的關键」，從都會邊沿的「遗忘角落」變化為极致多元的「微缩伦敦」。
在這一进程中，國王十字存眷「多元」，存眷「交融」，更存眷「發展」。面向将来成长，國王十字一向在路上！
注明：本公家号轉载文章仅用于分享，不消于任何贸易用處。如触及版权問題，敬请後台联结授权或议定互助，咱們會依照版权律例定第一時候為您妥帖處置。
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發表於 2025-1-31 01:25:10
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