两岁的公募REITs,如何撬起万亿不動產市場?

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在基金、銀行理財以外，REITs（real Estate Investment Trust 不動產投資信任基金）（如下简称“公募REITs”）正為愈来愈多的投資人熟知，REITs近期二级市場的震動更令投資者印象深入。

2023年6月9日，履历较长時候深跌以後，全市場27只根本举措措施REITs顯現分歧水平上涨，更有15只根本举措措施REITs涨幅超2%。短時間而言，REITs止跌回升與建信基金和中航基金等相干機構陸续脱手增持有關。

仅两岁的REITs另有诸多問题待解，業内一向号令的REITs税收問题便是其一。經由過程比拟多國REITs市場成长得失，南邊周末新金融钻研中間钻研員認為，整體来看，我國公募REITs市場已從過热趋势理性，解禁和扩募等各种政策渐渐完美。但與發財國度比拟，仍处于起步期乃至婴兒期。

在美國于1960年公布全世界首部REITs法令60年以後，國度發改委结合中國證监會于2020年公布《關于推動根本举措措施范畴不動產投資信任基金（REITs）试點相干事情的通知》。次年6月21日，沪厚交易所首批根本举措措施公募REITs正式上市，9只產物當天全数收红，涨幅喜人。這也是中國首批公募REITs，中國公募REITs市場自此启幕。

尔後两年内，前後有27只REITs產物上市，一级市場發售顺遂，乃至可以说是“火爆”。這27只已上市REITs產物網下均匀認購倍数跨越56倍，網上均匀認購倍数约16倍。這27只REITs共召募约960亿元，此中4只扩募超50亿元。此中首批根本举措措施REITs募資314亿元，计谋配售占比均高于50%。

（冯庆超/圖）

但上市以後，REITs二级市場代价顯現震動下行趋向。市場從狂热回归理性，乃至有些灰心情感。中證REITs指数2023年以来至多下跌近20%。

（冯庆超/圖）

在代价下跌之際，REITs產物交投也不活泼。截止到2023年5月尾，27只REITs產物均匀日换手率為0.924%，而中證1000日均换手率持久高于2.5%。而美國和香港REITs均匀日换手率别離约為同期股票的70%和50%，美國頭部REITs的市值和活動性更跨越了90%的股票市場。因而可知，我國REITs活動性尚弱。

但我國REITs市場在不竭立异中。2023年6月16日，正值我國REIT迎来两周岁之際，沪厚交易所首批四单根本举措措施公募REITs扩募項目上市，标記着公募REITs扩募機制周全落地，也象征着我國公募REITs市場已正式構成首發與扩募雙轮驱動的成长新款式。

REITs扩募是指REITs倡议召募以後，举行再次召募資金，并将資金用于新購入資產的举動。普通而言，REITs扩募至關于“上市公司的定向增發”，不但底层資產可同步扩充，投資者也将具有更多投資标的。

除二级市場代价颠簸孕育着機遇和危害外，REITs怎样為投資者赚錢？怎麼才能更吸引投資者？

按照國際通行履历，只有同時具有权柄性投資东西和活動性等四大特征，REITs才能阐扬其怪异的功效。

（冯庆超/圖）

我國今朝的根本举措措施REITs具有上述四大特征吗？從上述市場环境阐發，二级市場活動性弱是它今朝的劣势。

那末，我國REITs的收益来历是甚麼？它的底层資產是具备持久、可预期、現金流相對于不乱的成熟不動產吗？

從今朝27只根本举措措施REITs来看，它的收益有所持底层不動產增值等三大来历。而底层資產重要分為產权和特许谋劃权。详细而言，產权類項目终极會在市場长進行出售，具备必定的股权性子，投資者可以享受資產升值的收益。而特许谋劃权項目则必要在後期移交给當局部分，以获得不乱現金流收益，更方向于债权性子的投資。

（冯庆超/圖）

從我國根本举措措施REITs的底层資產阐發，從行業散布来看，REITs底层資產已從最初的財產园、高速公路、仓储物流扩大至保障性租赁住房、干净能源等，行業類型日益多元化。整體而言，底层資產質量優良，但准入門坎较高。

（冯庆超/圖）

再從地域散布来看，根本举措措施REITs试點地域已扩至天下。今朝項目重要集中于长三角、粤港澳和京津冀八里通水管,三大都會圈，逐步涉足煙花泡泡機,成渝地域和长江經濟带。

（冯庆超/圖）

實際而言，我國公募REITs產物总體分红较為不乱。按照东方財產Choice数据，今朝27只REITs有14只產物举行了一次及以上分红，此中7只產物實現了3次及以上分红，多集中在2021年建立的特许谋劃权類產物。此外13只產物因為上市時候较短暂未表露分红信息。

更值得一提的是，我國根本举措措施REITs采纳了“公募基金+ABS”的买卖布局。這類布局的設計是為了規避基金法中劃定的公募基金不克不及直接投資非上市公司股权的限定，并以最小的立法本錢與現行律例相兼容。同時，此举經由過程借助企業ABS（資產證券化）的成熟機制和模式举行公道估值，低落买卖本錢。但這類布局相對于繁杂，触及多個辦理人，并必要進一步明白各方的权责。

2023年6月21日，我國公募REITs迎来两周年生日。一個“婴兒”市場，借使倘使出發點高，政策庇護加持，介入各方多方雙赢理念扎根，康健發展，出路可期。

2023年4月25日，在“北京市根本举措措施REITs財產成长大會”上，中國證监會债券部主任周小舟為鞭策REITs高質量成长提出将来重點成长标的目的，触及试點范畴扩展、扩募常態化、項目現場查抄、完美信息表露系统、完美估值系统、支撑優良介入方、摸索私募REITs和推動REITs專項立法等。

從國際履历察看，在經濟下行和不動產增量開辟市場饱和時代，常常是助推REITs的良機。在經濟危機或經濟放缓後，美國、日本和新加坡等國推出REITs產物，以豐硕本錢市場供應，進一步刺激投資、促成經濟成长。

中國不動產存量市場豐硕更是上風。仅對付交通根本举措措施而言，中國具有全世界最大的范围和豐硕的存量。天下高速公路里程、公路总里程、铁路業務里程和高铁業務里程均位居世界之首。

仓储物流举措措施范畴的資產也很是可观。最新公然数据顯示，中國仓储物流总库存约為10亿平方米，总量位列世界第二。

保障性租赁住房更可等待。住房和城乡扶植部的数据顯示，天下規劃在“十四五”時代扶植870万套保障性租赁住房，估计可以改良跨越2600万新市民和青年人的栖身前提。在“雙碳”布景下，新能源和新基建范畴也具备庞大的成长潜力。

高盛估算，中海内地REITs潜伏范围在0.2万亿-1.1万亿美元。北大光彩辦理學院则测算，中國尺度化公募 REITS潜伏范围在4万亿-12万亿元。

公募REITs不但可以豐硕本錢市場，晋升金融辦事實體經濟的能力，促成新旧動能的轉换，還可以肩负着盘活存量資產、暖和去杠杆和有用防备體系性金融危害的首要本能機能。

若以潜伏范围而言，我國REITs彷佛遠景弘遠。但對付一個两岁的“婴兒”市場而言，哪些國際履历值得放眼鉴戒？

美國事全世界首個創建REITs的國度，也是當前全世界最大的REITs市場，其REITs市場范围到达1.2万亿美元，盘踞全世界市場范围的三分之二。自1960年出生全世界首部REITs法令以後，美國逐步塑造了現代REITs轨制和市場。

美國頭部REITs的市值和活動性跨越了90%的股票市場。单只REITs范围的增大和REITs透明度的晋升和较好的回報率，吸引了更多類型投資者設置装备摆設REITs。而金融投資参谋和公募基金等踊跃介入投資REITs，進而助推了美國REITs市場的买卖活泼度。

举例而言，養老金融的成长凡是依靠于活動性杰出且回報不乱的持久設置装备摆設資產。在曩昔二十年里，REITs為美國養老基金供给了超卓的回報率。按照Wilshire Funds Management的钻研顯示，引入REITs，方针日期型養老基金能有用改良组合的危害回報状態。從危害收益的角度看，海内REITs與股债資產的相干性低。不管是機構仍是小我，在資產設置装备摆設中参加REITs都可以使投資危害加倍分離，投資收益率加倍腻滑。

日本是全世界第二大REITs市場，境外投資者為重要介入者。其相干的投資者庇護轨制特别值得存眷。按照东京證交所的查询拜访，投資信任基金和外國投資者持有的REITs股分比例至關高，而日本海内小我投資者很少直接投資REITs，而是經由過程投資基金間接介入。别的，日本REITs市場不但在信息表露方面具备充實透明性，而且严酷履行投資者庇護轨制。

新加坡和香港市場则较多引入基石投資者和刊行人矜持。

在國際市場上，REITs的底层資產是甚麼？廣义根本举措措施類REITs現已成為全世界REITs市場的首要構成部門和驱動气力,出格是在美國和亚洲（不含中國）REITs市場盘踞重要职位地方。廣义根本举措措施類REITs重要投資于工業、物流、数据中間和根本举措措施等資產,能發生不乱的現金流和持久優秀的投資回報,深受機構投資者的接待。在美國，住房租赁、根本举措措施、零售、康健醫疗和工業地產等行業市值均過千亿美元。亚洲市場REITs则以傳统類型為主，占总数的80%，此中多元化REITs（即同時具有和辦理多种類型的不動產資產的REITs）约占总量的40%。

從重要國度市場回報率来看，不乱的高股息已成為國際REITs市場的首要特性。曩昔40年,美國权柄類REITs的年均总回報率跨越10%,此中约60%来自股利收益。2020年後,虽然REITs代价颠簸有所加大,但高股息特性并未扭轉,股利收益仍然是大大都REITs出格是北美REITs的重要乃至全数收益来历。日本的均匀股息率不足4%，新加坡和香港REITs股息率今朝在5%-6%程度。

既然有巨大的存量資產，又有迫切的實際需求，REITs市場若何康健快速成长？

南邊周末新金融钻研中間钻研員認為，中國的根本举措措施資產存量庞大且形態各别，既有能發生不乱現金流的資產，也有极具升值潜力的資產，危害收益散布遍及而多样。有用操纵和阐扬這些多样資產的价值，必要响應的金融东西。简略的REITs產物没法解决所有資產的盘活和价值挖掘問题。是以，創建一個多条理的REITs市場，可以或许容纳海量的、多样化的資產，具备首要意义。

第一，在投資者方面，為了使REITs市場更具多样性，今朝，公募基金、社會保障基金、保险資金還不克不及投資公然市場的REITs和類REITs，要進一步思虑若何吸引私募股权投資基金、高净值小我等多元化資金介入此中。

今朝，投資者常常選擇持久持有REITs產物以得到分红。但這低落了REITs產物的买卖念頭，REITs產物的市場宽度相對付股票市場较窄。是以，要改良投資者准入尺度，吸引更多的資金進入REITs市場，以提高市場活動性。

第二，在產物方面，要钻研摸索成长私募REITs市場，鞭策公募REITs、私募REITs、Pre-REITs和谐成长。不動產在開辟扶植阶段可由Pre-REITs起手，到成熟阶段由私募REITs對接，合适上市尺度後再刊行公募REITs上市，後续延续扩募動態發展。如许，才能構成顺應不動產全生命周期的REITs產物線，吸引具备分歧資金特征、分歧危害偏好的各种投資者出場。

從海外市場成长趋向来看，在左券制公募REITs初期成长以後，一些市場逐步起頭摸索公司制REITs，比方美國市場。在海内，咱们也具有响應的轨制根本和上風，要鞭策左券型、公司型REITs协同成长。

第三，從持久成长的角度来看，REITs市場依然面對一些更深条理的挑战，必要完美相干法令框架以促成其延续成长。

此中，中國特别的國有地皮辦理轨制是一個關頭身分。在鼎新開放初期，經由過程地皮劃拨和團體扶植用地解决了很多根本举措措施扶植和大眾辦事的問题。但是那時可能没有斟酌到這些地皮的流轉問题，而REITs旨在激活不動產的可买卖属性。是以，行業持久成长必要思虑若何通顺地皮轨制的停滞，提高我國根基地皮轨制與立异金融產物多条理REITs市場的顺應性。

第四，税收轨制也是vio除毛推薦,一個首要斟酌身分。從成长進程溯源，REITs自己就因税而生。而今朝公募REITs 的產物架構如斯烦冗，一個首要缘由就是要合用公募證券投資基金的税收政策。税收中性與產物的持久成长和市場需求相顺應，将有助于創建一個加倍不乱和顺應多条理REITs市場需求的轨制框架。解决法令根本和税收轨制方面的問题對付REITs市場久遠成长相當首要。

第五，按照國際履历，我國在二级市場活動性、信息表露轨制、項目辦理能力等方面仍有改良空間。與此同時，必要膝蓋痛貼布,改良有用的债務重组和停業庇護等危害处置相干轨制。而增强投資者庇護和投資者得當性辦理的轨制保障，则有助于構成良性成长的市場生態。