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可是，跌幅環比只有0.1%！并且仍是深圳連涨23個月以後，2年来的初次下跌！
這份“大礼”，我都不晓得它是拿来讓人高兴的，仍是拿来恶心人的。
對付這個数据，有很多人质疑，也有很多人讽刺。
可是，诚實说，若是你當真了，那末你就输了!
由於，這個数据，自己就是一個大锅饭数据。
客岁到本年年頭，深圳房價疯涨，但在70城房價颁布的数据中，深圳月環比最飞腾幅只有1.7%。
從這就可以看出来，统计局這数据底子不代表真實市場，它的真正功效是轉达旌旗灯号，而它通报的旌旗灯号不過就是两個標的目的：
数据涨了，就象征着真實市場已在大涨；
数据跌了，就象征着真實市場可能在大跌
當下的深圳市場旌旗灯号，较着是後者。
要搞清深圳的房價走势，有三個征象要注重。
第一，先看详细的代價。
在二手房引导價政策履行以後，深圳的详细房價就成為了谜，没有报價韓國魔力布,，也没有详细的成交價，详细的房價数据也就無從获得。
但從業主的市場报價来看，業主的代價预期鄙人調。
图源：華夏地產
按照華夏地產6月份的最新数据，深圳很多板块的業主报價的下調幅度已很大了，像洪湖的業主们下調幅度就已到达9.1%。
详细到各個楼盘，各個片區的贬價案例就更多了。
好比以前咱们的文章中说過，大鹏的一套别墅，贬價630万無人問津；
好比深圳北的莱蒙水榭五期，有一套房源業主以低於年前成交價160万的代價賣房。
好比最稳的深圳湾，也有很多房源在贬價：
汉森吉利龙89平3房户型，近两周贬價170万
三湘海尚173平4房户型，近两周贬價70万
恒裕滨城二期83平3房户型，近两周贬價180万
再好比西丽，近来寶能城一套房源1300万的成交價，比以前的成交價也低了100万。
若是只有一两個贬價的例子，你可以说是偶合，但這麼多房源、這麼多區域都起頭贬價，那就绝對不是偶合，而是已構成的趋向了。
看完市場代價，若是仍是感觉感觉這只是個體區域征象，不敷有说服力。
那末你就要看第二個征象——成交量的變革。
2歐冠杯下注,月份208政策以後，深圳二手房成交量就起頭低迷。
從3月份起頭，深圳的成交量持续下跌。
5月份的成交量，更是跌到了3027套，創了26個月以来的新低。
深圳楼市的成交量，有一個兴废線，低於5000套，楼市就属於淡漠。
如今深圳一個月的成交只有3000出頭，已远低於正常程度。
更值得存眷的是，6月曩昔的這3周，周成交量一样低迷，别離只有78四、70四、713套，信赖在6月份竣事後，成交量估计不會冲破3000套。
這阐明，深圳二手房的成交量仍然在降低，楼市热度還在延续降温，没有热度支持，房價必定是绷不住的。
除量價齐跌以外，另有第三個征象，那就是法拍房数目的激增。
自從208政策以後，每一個月法拍房数目都跨越200套，远比客岁同期多。
法拍房数目增长，和現金流紧密親密相干，現金流又和金融有脱不開的接洽。
調控以後，信貸收紧，對绝大大都買房者的資金冲击很大，很多人落空了操纵杠杆撬動資金的能力。
這會带来两方面的問题。
一方面，是一部門人拿不到資金，錢進入不了楼市，資金活動性降低，需求随之降低動員房價下行；
另外一方面，那些有房者的資金链断裂，债務問题、財務問题集中暴發，致使大量房產典质物進入市場，最後成為远低於市場價的法拍房。一旦数目陈規模，也會動員房價下行。
是以，追根溯源以後，你會發明法拍房数目增长這個征象自己，就是房價下行的表現。
总结這三個征象，我想究竟已很清晰了，深圳楼市确切已開启了下跌行情。
那時做展望的時辰，确切有不少人不承認，不外那時深圳房價强势了這麼久，又没有市場價颁布，大師不認為會降，也能够理解。
但事到現在，若是你仍是不信，仍是認為深圳房價没有跌，那我就無话可说了，由於我其實是叫不醒一個装睡的人。
進入下跌期的深圳，這一次會跌多久？又能跌几多？莫非就只能跌0.1%？
要解答這些問题，必要以史為鉴。
曩昔十年，深圳有两次大的房價下跌期，别離產生在2011-2012年的和2016年。
第一次下跌：
2011年-2012年這一次下跌，源於2010年到2011年的两次調控，起首是2010年9月的限購令，房價起頭颠簸；然後在2011年7月，深圳出台了二手房审定计税政策增强調控。
两次調控以後，深圳房價起頭進入下跌期。
從下图中可以看到，固然中心有一些颠簸，但從2011年7月起頭延续到2012年4月，总體房價是较着降低的，下跌期长达10個月，下跌期竣事後就是2年多的横盘，2015年起頭大涨。
這一次下跌，房價從20597元/㎡降到18690元/㎡，降低幅度约莫為9%。
第二次下跌降血脂保健食品,：
2016年這一次下跌，也是源於調控。
2015-2016年楼市大热以後，深圳前後公布325新政和104新政，非深户買房的社保请求從1年一起提到5年。
而這一次下跌期，從2016年3月公布調控起頭，到2016年11月，贯串了两次調控，延续了8個月。下跌期竣事後，一样是靠近两年的横盘，直到2019年才起頭延续上涨。
刚起頭跌的3月，深圳均價為54388元/㎡，11月最低點時代價為48193元/㎡。房價降低幅度到达11%。
总结前两次下跌，你會發明，深圳的房價下跌期根基在9-10個月，降幅根基在10%摆布，并且下跌以後，城市有两年的横盘期。
按照這些履历，再回来看這一次下跌，走势就加倍清楚了。
比拟以前，這一次下跌期的調控，購房資历请求更严，二手房引导價對首付请求也更高，再加之信貸收紧，可以预感的是，這一次深圳的調控對房價的影响必定會比前两次更大。
是以，這一次深圳的下跌期不會低於10個月，也就是说，本年年末前，城市是房價下調期。至於下跌幅度，大要率會在10-15%摆布。
下跌以後，房價两年摆布的横盘，必定少不了。
面临深圳房價可贵的下行期，購房者能做甚麼？
下面说说我的几個建议。
第一，對刚需客而言，最佳的機遇是打新。
當下的打新积分政策，社保累计時长被限定，對真無房户會比力友爱。KUBET,
不外在此以前，那些略微有些热度的楼盘，入围积分最少也要60分摆布。
并且，如今的新盘都是扎堆上市，刚需打新只能多選一，機遇本錢很大，万一選擇打新的盘打不可，就同時落空了其他楼盘的打新機遇。
是以，刚需在打新以前，必定要權衡權衡本身的积分气力，若是积分较低，就尽可能避開热盘，比拟大热盘，那些竞争不那末剧烈的新盘，機遇仍是不少的。
至於二手房，最佳先不要碰，若是有置换需求，建议比及年末，必定要如今買，也不要買入此前涨幅很大且涨幅過快的板块。
這里所说的這些板块，重要集中在西部，在总體房價下跌的環中和抽化糞池,境下，它们必定壯陽藥，還會有贬價的空間。
图源：買房以前
第二個建议，不管是買新居仍是二手房，必定要重點存眷資金問题。
信貸收紧以後，深圳對購房資金天資的请求愈来愈高，任何一笔外来資金都要严酷审查。
是以，若是本身資金不足，必要其别人打錢的话，最佳提早半年乃至一年筹备。
夸大一點，若是是其他親友老友這些非直系支属打錢，最佳的法子就是先把這些資金打给怙恃账户，再汇给購房人账户。
第三，若是没有購房名额，必定要注重養社保。
深圳接下来入户政策會收紧，想要入深户會愈来愈難，加之如今假仳離、假成婚這些骚操作被封，将来深圳的購房名额必定是愈来愈難搞。
在此之下，社保的首要性就凸显出来了。
此前，715政策對深户和非深户获得購房資历的请求以下：
深户住民家庭、成年独身人士（含仳離）在購房之日前3年内呈現社保断缴但不跨越3個月（含3個月）的，如在購房之日前3年半内累计在我市缴纳社保满36個月且合适其他購房前提的，可以采辦商品住房；
非深户住民家庭、成年独身人士（含仳離）在購房之日前5年内呈現社保断缴但不跨越 3 個月（含3個月）的，如在購房之日前5年半内累计在我市缴纳社保满60個月且合适其他購房前提的，可以采辦商品住房。
总结一下，就是断缴3個月之内，要往前追溯半年的社保缴纳環境；跨越3個月，就會落空購房資历。
一旦断缴，購房資历就朝不保夕，是以，實時存眷社保環境，就變得十分首要，特别是那些小我缴纳社保的朋侪，加倍要留心。 |
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發表於 2023-12-27 16:19:48
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