中金公司:美國3月CS房價指数继续下跌

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本日颁布的3月标普Case-Shiller房價指数（S&P/Case-Shiller 20-city Home Price Index）同比降低1.6%（10月降低0.8%）, 环比降低2%，已持续4個月环比降低。CS房價指数包括的桃園室內設計,20個都會中，有19個都會房價环比降低，16個都會同比降低，8個都會到达07年以来最低。房市继续显現價跌量升款式。

评论：

1.近况：美國的房地產市场還在最暗中時刻。自上世纪70年月以来，美國房地產市场有大的三次阑珊： 1979-1982， 1988-1995， 2006年至今。第一次阑珊現实房價下滑了14%，第二次阑珊現实房價下跌了6%，此次阑珊現实房價已下跌了28%，代價降幅之大，延续時候之长，史所未見。

2.前瞻：美國娛樂城,房價继续下行空間有限，但晦气身分将使市场在年内难有大幅好转。遭到房租上升，就業苏醒，信貸宽松的支撑，美國房價继续下跌的空間可能有限，市场大都估量另有7-9%的空間。可是年内房地產市场难以好转的重要缘由有两条：

第一在供應方面，存貨還比力多。4月成屋存貨為390 万栋，高于10年均值的300万，存貨出清時候為9.2個月，大幅高于10年均值6.5個月。乃至有报道说, 单是今朝的法拍房就够房市的三年需求。

第二在需求方面，就業固然在苏醒，但全部經济的苏醒乏力，依然按捺购房需求。

3.中美比力： 2009年今後中國的房地產不管作為投資品仍是消费品，性價比都远低于美國。

作為消费品而言，美國的房價收入比只有中國的1/4。 按照咱们的计较，在危機前，2006年中國的房價收入比減肥茶,為5 （5年人均收入可以采辦昔時的人均栖身面积），美國為3.5。危機時代中國房市跑步，美國房市卧倒。 2010年中國房價比為10，美國则降低為2.7， 靠近中國的1/4。

作為投資品而言，美國的房價房錢比不到中國一半。 2006年，中國的房價房錢比為21.5(中位房價是中位年房租的21.5倍，即出租21.5年回本)， 美國與此程度靠近（21.9）。颠末危機，2010年時中國已大幅上升至36，美國则缩減至16.7， 不到中國的一半。

4.美國履历：房價百年稳定，远後進于收入增加

現实房價百年稳定：當耶鲁Robert Shiller傳授體例美國持久的CS房價指数時，曾發明，在剔除通胀支票借錢,身分後， 美國房價在1890s-1990s的一百年間并無太大变革。這证了然房價持久总會上升的“知識”其实不靠得住。

房價远後進于收入：從1975年至今，美國現实小我收入增加了1.8倍，而現实房價仅上涨了30%。 這可能對付房價房錢比已是美國2倍，房價收入比是美國4倍，仍然要房價與收入齐飞的中國有必定的政策鉴戒意义。