台灣房市回温了嗎?

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近来，在台政府對房地產融資買賣逐步松绑今後，即可發明在島内房地產市場指标中，不管是房市指标分数或是六“都”房市買賣量数，都显現月变更之上升走势，是以，房市回温的呼声甚嚣尘上，但島内房市回温征象是真的嗎?

一.媒介

一般而言，2016年上半年，島内房市表示仍然欠安，台“央行”虽已删除對島内金融機构在房地產市場上的多項融資限定，但因經濟發展率仍处于保1阶段，島内公众的所得水准亦未调高，且房價跌幅有限，部門城市地域的房價仍然居高不下，是以拐杖隨身椅,，上半年房市大略仍保持景气低迷不振的走势；而若从島内各項首要房市指标来加以察看，亦或斟酌房地合一税制施行今後有關房地產買賣市場產物的内容扭转情景，均可以看出島内房市不景气的环境仍然形影不离，而从六“都”房市交投與房地產價量的变革来察看，亦可看出當前房市确切仍处于不景气的状况。

另方面，早在2013年今後，島内房市便已逐步显現不景气的空气，2016年，房市不景气的情景更加较着，不但價量齐挫，并且多空板橋借錢,交夹，部門城市地域的房市行情变革难以把握，為领會島内房市变更，并用以果断将来島内房市與房價走势，和島内房市变更是不是已显現回温变更趋向，仍可从台灣地域經濟發展率、房市景气红绿灯、建物交易移转栋数、房地合一等多個面向的变革来加以察看。

二.經濟發展率偏低

遭到全世界景气迟钝苏醒的波及，島内經濟表示欠安，按照主计部分于2016年4月尾所颁布的展望统计，2016 年第一季本色GDP（未經季候调解）與 2015年同期比拟，年降低0.84%，這也是2015年第三季 GDP 首度转负以来，第三度显現负發展，显示當前經濟不景气的情景仍然紧张。

若从景气對策旌旗灯号来察看，即可發明在近来一年中(2015.04-2016.04)，所有的景气對策旌旗灯号都处于蓝灯與黄蓝灯之間，且呈方向蓝灯的走势，暗示經濟景气欠安，經濟發展延续不振，且間隔暗示經濟不乱發展的绿灯仍有一段間隔，也因為經濟表示欠安，难以動員房市的灵敏。

另方面，台灣是海島型經濟地域，島内經濟走势极易受島表里政經情况变更的影响，而在2016年的台灣經濟情况中，影响經濟發展的重要身分包含美國2016年的升息步伐、大陆經濟下滑幅度巨细、台灣“大选”成果所带来的两岸政經成长交换之不肯定性、國际油價可否止稳、欧盟經濟體的变革等。唯总體而言，2016年，島内的發展率是不是能到达保1的成果，可能仍有其潜伏变数，而經濟發展偏低，亦削减對房市可能回温的等待。

三.房市景气暗号偏蓝灯

當前房市景气是不是灵敏，可从房地產市場的景气红绿灯的变革情景来加以察看。

一般而言，在經濟景气展望法子中，景气红绿灯是最简略，且常常被采纳的一种果断模式，其是指在經濟景气的变更進程中，操纵蓝、绿、红等三种色彩的暗号，来果断景气是不是灵敏的情景；當景气暗号為绿灯時，代表經濟不乱發展，出產及就業环境大致正常；景气暗号如果蓝灯，暗示景气转差，經濟發展趋缓；景气暗号如果红灯，暗示經濟环境很好，市場热络，但必需“安不忘危”，才不致產生重大丧失。因為景气讯号之利用模式雷同众人所認识的红绿灯之交通号志，简略易懂，故為學者專家所常常利用。

此外，在用以暗示經濟状态的景气對策旌旗灯号中，一般可分為红、黄红、绿、黄蓝、蓝等五种旌旗灯号灯；此中，“红灯”暗示景气過热；“黄红灯”暗示景气灵敏；“绿灯”暗示景气不乱；“黄蓝灯”暗示景气欠佳；“蓝灯”暗示景气阑珊。而這类暗示經濟景气讯号的模式，一样可以利用在不動產市場的景气表示上，也就是操纵房地產市場的预售推案、成屋推案、议價率、来客组数、成交组数、房市風向等六大指标的分数，并以红、蓝、绿、及其各項指标作為加权组合，算出其权重数值今後，再用以标示景气暗号的种类，并藉以突显房地產景气的灵敏與萧条。

按照住展衡宇的查询拜访，在島内房地產市場景气六大指标的变更中，若以近来一年的資料来做察看(2015.04-2016.04)，且察看時候含盖房地合一税施行先後的時候，即可發明房市的变革與房地合一税的课征有极大的联系關系；由于在曩昔13個月所察看的資猜中，暗示景气阑珊的蓝灯有七個月，而暗示必需注重阑珊的黄蓝灯则有六個月，显示在近来一年的房市景气变革之察看中，房市仍处于不景气的時代，固然2016年的房市指标分数由3月份的29分大幅跳跃至4月份的32.8分，仅次于察看時代最高的2015年5月與7月的33.6與33.5，显示房市交投有回温迹象，但大略仍处于蓝灯與黄蓝灯阶段，且今朝仍无足够的資讯可以显示，房地產市場可能转佳的重大变革。

四.房地產交易移转栋数降低

一般而言，房市交投灵敏與否，可从房市供需变革来加以察看，而房地產的交易移转栋数变革则是一項首要指标；賣移转栋数是指在某段時代内，某個地域或國度统共交易并過户的屋子总数，数字愈多或愈大，暗示市場買賣愈灵敏，反之则否；在近来一年中，因為房市不景气，固然“央翻譯社，行”已松绑选择性信誉管束，同時调降利率，但因房價的调降幅度相對于有限，房市交投仍然冷静，若以六“都”的建物交易移转栋数来加以察看，则除桃园市的交投量数一起發展以外，其余各城市區的表示都不如预期。

若以台北市来察看，其建物交易移转栋数从2015年4月今後，即呈一起下滑走势，不但月变更率降幅快要一成(-9.1%)，其年变更率降低幅度更高达三成以上(-31.3%)，為當前房市交易表示相對于较差的城市區，显見台北市的高房價仍為市民所难以接管；而房市表示與台北市的变更趋向雷同的其他城市區另有台南市與高雄市，惟其降幅虽相對于较小，但两者的年变更率降幅均在一成以上，别离是-16.3%與-17.土城當舖, 5%。

在同段時代内，新北市的年变更降低幅度虽為六“都”之冠，跌幅达-33.3%，惟其月变更率则是不降反升，且增幅已跨越一成(11.1%)，暗示新北市的房市交投已有逐步加温的情景。此一变革走势與台中市的房市表示雷同，唯台中市的年变更率降低幅度较小，降幅-8.5%，為六“都”中最低者。

在六“都”房市表示中，独一显現正發展走势者為桃园市，其月發展率及年变更率均连结正發展的走势，别离為23.5%與19.3%，重要因桃园市同時具备工業區與外来移民進驻的身分，聚集了各地移入者的購屋需求，除桃园市與中坜區延续保持较高的房市買气以外，亀山區在A7合宜室第及重劃區新屋過户增长移转過户，而使该區的建物交易移转栋数由2016年3月的490栋暴增為4月的1200栋，發展率增长快要2倍(144.90%)，亦是重要缘由。

总體而言，當前房市欠安，六“都”房市的建物交易移转栋数降低幅度达一成以上(-16.30%)，唯月变更率增长了7.54%，暗示若从短時間来察看，则房市已有逐步回温的情景，唯持久間并没有足够的身分可資左證房市回温的情景。

五.房地合一税影响房市布局

2016年1月1日，島内起头施行房地合一税，島内公众将来出售衡宇時，地皮利得部門必需计入课税，唯若為持久持有及自住型房地產，仍有相對于较佳的优惠前提，但是，因為房地產税制的扭转，必定影响衡宇需求者對房地產商品市場的需求的扭转，同時也扭转房市買盘的布局，并使房市的房產种别、单價、总價、坪数等，都發生布局性的变革。

若以台北市之房市買賣為例，并以房地合一税制施行前厥後做比力，则按照台“内政部”的實價登錄資料，在2016年之前所購入的房地產中，也就是在房地合一税施行以前的房地產買賣内容中，其均匀总價及单價均匀别离為2437万元（新台币，下同）與61.1万元，而2016年施行房地合一税今後，两者别离降低為1944万元及58.0万元，其降幅别离為-20.23%與-5.07%。此外，若就其買賣的均匀坪数来察看，亦降低了一成以上(-12.63%)，明显税赋的扭转，确切影响了房地產買賣的布局内容。

六.銀行授信评估尺度扭转

在金融機构的营運進程中，銀行利差為其重要收入来历之一，而利差重要来自告貸與貸款之間的利率差距，差距愈大，銀行的赢利愈高，反之则愈低，此中，房貨利率的凹凸不但影响消费者的購屋意愿，同時也影响銀行的利錢收入，唯銀行仍以是不是能顺遂收回本息為最重要斟酌。

當前房市不景气，交投低迷，房價走低，銀行在打點房貸時更器重貸放資金的平安，是以，告貸人自己的還款能力逐步酿成最重要的貸放指标，亦即告貸人有没有合法或正常的事情，或是不是有不乱的還款能力，酿成銀行是不是愿意貸放的首要斟酌，而“年收入、职業、學历”等亦成為影响可否顺遂貸款的首要根据。

按照联征中間所颁布的資料，還款能力愈佳者，其可能得到的利率水准更加优惠，如房貸利率最低族群方面，其貸款者的年收入在300-320万元之間時，其均匀貸款利率為2.05%，但360-380万元之間者，其均匀貸款利率则為2.02%。在房貸利率最高族群方面，其貸款者的年收入在220-240万元之間時，其均匀貸款利率為2.09%，但340-360万元之間者，其均匀貸款利率则為2.13%；此外，大學以上的貨款人之貸款利率一般均比高中职的貸款者為低。

七.结论與建议

經過前述的阐發阐明，可归纳本文的结论與建议以下：

1.2016年上半年，島内經濟發展率仍处于保1的阶段，影响購屋意愿，固然“央行”虽已删除對金融機构在房市融資的多項限定，但房市大略仍保持景气低迷不振的走势；唯部門房市指标已显現房市逐步转好的变更趋向。

2在島内房地產市場景气六大指标的变更中，若以近来一年的資料来做察看，即可發明房市仍处于不景气時代，固然2016年4月份的指标分数大幅回升，显示房市交投有回温迹象，但大略仍处于蓝灯與黄蓝灯阶段，房地產市場仍缺乏可能转佳的重大变革。

3.在當前六“都”房地產的交易移转栋数变革中，各城市的表示都不如预期。此中，台北、台南、高雄等三個城市地域的房市均显現降低的走势。新北市、台中市的表示相對于较佳，桃园市则是交投量数独一均為正發展的地域。六“都”房市的建物交易移转栋数年变更率降低幅度均达一成以上，唯新北、台中、桃园的月变更率均呈增长走势，暗示房市似已有逐步回温的情景。

4. 2016年1月1日，島内起头施行房地合一税，而房地產税制的扭转，影响房地產商品市場的需求，同時也扭转房市買盘的布局，并使房市的房產种别、单價、总價、坪数等，都發生布局性的变革，如台北市之房市買賣的均匀总價、均匀单價，和均匀坪数等均全手下降，亦即税赋扭转确切影响房地產買賣的布局内容。

5.島内房市不景气，交投低迷，房價走低，交投量價俱挫，影响消费者的衡宇需求，同時也影响銀行的房地產資金的貸放方法，告貸人自己的還款能力逐步酿成最重要的貸放指标，告貸人有没有正常事情，或是不是有不乱的還款能力，成為銀行是不是愿意貸放的首要斟酌身分，而“年收入、职業、學历”等亦成為可否顺遂貸款的首要根据。

6.在房市不景气和部門房市指标转趋势上的回温進程中，建议房地產潜伏投資人即早结构，并选择最有益的前提與機會進驻房市，应可在日後获得相對于较佳的长处。 （台政基金會資深参谋谢明瑞）