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南京楼市“行情正盛”的年初，很多非焦點板块、非热點楼盘，也享受過“躺赢”的快活。
好比江宁青龙山、江北雨山路、江北自贸區、板桥等，轻轻松松就把新居賣了，乃至出現出中交锦兰荟、銀城旭辉云台天境、翠屏城等千人摇号盘。
昔時被哄抢的神盘，這两年已陸续交付。咱们發明：在現在行情低迷的“照妖镜”下，很多小區的二手房成交呈現了“砸盘價”。
江宁上秦淮
2018-2020年，江宁上秦淮以五矿澜悦栖原、銀城旭辉云台天境、葛洲坝融創紫郡府等為主力的楼盘，颇受接待。
現在，五矿澜悦栖原、云台天境等次新小區的二手房，陸续買賣。
以2018年9月首開，近2500组買房人去摇号的云台天境為例。本月初，該小區一套120㎡四房以340万总價成交，单價連2万9都不到。要晓得，5年前，小區新居均價已超2万9。
離云台天境不远的恒大悦澜湾，呈現了雷同環境。2017年，恒大悦澜湾首批精装新居開賣，均價2.65万/㎡。本年5月，小區有一套116㎡的精装三房，成交单價仅2.45万/㎡。
對此，中介暗示：今朝，上秦淮離地铁、阛阓较远的銀城、恒大等小區，二手房價下滑得利害，部門業主急於變現，赔本賣房。離地铁口近的几個小區成交量未几，但已畅通起来的五矿，成交均價在3.7万以上。
江宁青龙山新城
不能不说，江宁青龙山新切菜神器,城，是南京當之無愧的刚需阵地。
不到4平方千米的地皮里會聚了10多家楼盘，從2016年9月的东城金茂悦起頭，超万套新居顺遂賣出，均價在2.4-2.6万/㎡不等。
板块的二手房行情，却不尽如人意。
深業青麓上居、城市學府等次新居已摆上貨架，但几近没有成交。
掀開中南上悦城本年以来的成交数据，单價廣泛在2.2-2.4万/㎡。但请注重，5月初，一套86㎡三房，成交单價仅1字開首。經手中介暗示：這套是顶楼，業主急着賣。
再看區域里的融侨悦城、融侨觀澜，本年的二手房成交價，廣泛低於昔時的新居買入價。
中介彷佛司空见惯：两年前，青龙山二手房成交单價在2万六、7的模样，如今已跌到2万2，但這不但是青龙山的窘境啊。
江宁禄口
提到“砸盘”，禄口的翠屏城必定榜上着名。這個在昔時收官中签率唯一8.7%的神盘，二手房割肉脱手早已家常便饭。
链家显示，本年5月份，翠屏城的房價堪称跌跌不休，万元如下的成交单價成為常态。
早在2022年8月尾，翠屏城就以建面约86.06㎡、单價9877元/㎡的成交記實，正式跌破万元大關，使人欷歔不已。
咱们来算一笔账：以建面约117.61㎡户型、低楼层房源為例，昔時收官代價多為1.17万/㎡，总價约138万元。
現在一样面积的房源，二手房成交價仅為103.2万、单價8775元/㎡。
至關於6年不到，買家倒赔近35万元。
可中介说：“還會有更廉價的房源。”
中介诠释，前几年因為二手房挂牌量多，翠屏城一向有贬價急售的環境呈現。而大幅扎堆贬價，则是重新盘集中上市起頭的。特别是近两年市場欠好，不少賣家割肉賣房，小區万元如下的房源愈来愈多。
麒麟科創园
但把時候再往前拨一點就會發明，那些早於仁恒都會星光上市的楼盘，不单新居市場压力大，二手房市場也不温不火，乃至有房源直接跌出開盘價。
好比蓝光睿立异筑，2017年首開，一期房源2019年交付、二期房源2021年交付。
今朝小區已有二手房成交記實，網上房地產显示另有大量新居未售。
据链家網显示，蓝光睿立异筑在本年5月份，賣出了一套建面约142㎡的毛坯房，成交单價约2.23万/㎡。
這是甚麼觀點？
要晓得，蓝光睿立异筑在2017年9月的首開均價约2.55万/㎡，一套建面约142㎡的低楼层、毛坯房源，单價也在2.47万/㎡。
近6年的時候曩昔，二手房只賣了2.23万/㎡，直接“缩水”约35万，這還不算銀行利錢、税费、這几年的物業费等。
比拟蓝光睿立异筑的“破價”，阁下的老牌小區——中海國際社區，今朝成交量、成交價都尚為可觀。
足浴粉,
最新两次的成交单價均在2.4万/㎡以上，年頭另有很多房源賣出2.7万/㎡、2.8万/㎡的代價。
固然和前两年比拟有所下滑，但也算是稳住了阵脚。
同板块，為什麼次新居賣不外老少區呢？
中介诠释：蓝光睿立异筑多為毛坯房，在二手房市場不占上風，唯一的两单成交，也都是近一年的挂牌、屡次調價。
而中海國際社區之以是代價稳得住，一是小區各方面都比力成熟，二是小户型在市場上更吃香。
江宁正方新城
“成熟小區價更稳”的環境，其實不合用於所有板块，好比正方新城的銀城蓝溪郡，近来直接賣出了2016年的開盘價。
链家显示，銀城蓝溪郡本年5月份的成交单價，最高不到1.6万/㎡。
而翻當作交記實可以看到，2021年該小區的成交单價多在2.1-2.4万/㎡摆布，至2022年5月份，成交单價起頭從1.8万/㎡往下走。短短两年時候，降幅很是较着。
板桥
房價一样比年下跌的，另有板桥金地從容城。
链家網显示，金地從容城第六街區建面约142㎡的四房，賣出了228万的代價，成交单價仅1.6万/㎡。
這代價，還不及7年前的成交程度。
以同小區、户型面积相差無几的房源為比拟，2018年6月份的成交总價為350万，单價约2.48万/㎡。
5年之間房價不增反降，等同面积房源直接缩水122万。
岱山
2019-2020年，岱山较為活泼的新盘有世茂璀璨睿湾、電建洺悦華府、和峰南岸、绿城云栖玫瑰园等，新居均價在3万上下。
電建洺悦華府
這此中，世茂璀璨睿湾曾創下平凡号最低11.86%的中签率，1365人摇179套房。
現在，這些楼盘在次新居市場的成色若何？
锐评君發明，本年2月，和峰南岸一套92㎡三房以270万总價成交，单價仅2万9出頭。
要晓得，昔時和峰南岸同户型的中楼层新居，均價得在3.1-3.2万/㎡摆布了。
經手的中介先容：這套房挂牌了半年，賣家最初报價是291万，時代颠末13次频频贬價，才成交。
再看世茂璀璨睿湾、電建洺悦華府等，今朝均有几套挂牌房源，但暂無成交。世茂業主生理预期较高，部門房源挂牌单價超3万6；而電建洺悦華府，業主们的挂牌预期廣泛和當初的新居價一致。
中介暗示：眼下的市場情况不抱负點痣產品推薦,，業主预期太高很難脱手。部門業主爽性下架房源，以致於全部片區的次新居成交量很是少。但這無疑利好张望的刚需買家，碰到抄底價就脱手了。
江北
那些年，江核、雨山路、自贸區等，都是江北的“红火小分队”。可昔時有多風景，現在就有多掉。
前两天咱们才说過，江核的保利西江月、金地風華國際等次新小區，扎堆呈現2字頭的低價成交房源。
非焦點區域，也很難。
好比雨山路的中交锦兰荟，2019年8月推出500多套收官新居，摇号人数超2200组。
岑岭時代，小區二手控筆訓練，房成交单價迫近3万↓
本年3月，呈現了不到2万/㎡成交的砸盘價。
五桥的山河荟，新居均價2万8，昔時也要公證摇号。現在，有次新居成交单價還不到2万5。
自贸區的美丽樾江府，本月上旬咱们實探江北自贸區亮灯率時，這套房挂牌價為284万，短短几天賣家又下調10万，单價仅2.1万出頭。但可骇的是，代價降到谷底也没人買。
如今，江北片區的中介很無奈：南京二手房價总體都鄙人行，江北怎样會独善其身？個體小區房價降幅到达30%。可大情况不景气，越贬價越没人買。
锐评君有话说：
将以上详细案例阐發汇总，不難發明一些纪律。
① 前几年被哄抢的神盘，根基都是在市場好的時辰買入的，房貸利率也在相對於高點。如今低於昔時的新居價賣，亏到吐血。
② 曩昔市場行情好，大師喜好做房價同盟，團體喊涨；現在行情低迷，大師在背地里狂卷，你贬價，我比你降得還多。正如中介所说：一個小區成交的低價房，大師都能在中介平台看到，到最後酿成了業主之間的内卷，总會有人出更低的代價，恶性轮回下，屋子只會更難賣。
③ 但從買方角度来看，如今利率延续下行、低價房源各處是，購房本錢要比市場好的時辰低不少，是脱手買入的好機遇。對付置换一族来说，低價将屋子賣掉，一样也能以相對於低價置换到得意的屋子。
就在今天，作為房貸利率基准锚的5年期以上LPR，下調為4.2%。這也是自2019年8月以来，5年期以上LPR第7次下調。
房貸降息靴子落地，對有置業需求的買房人而言，固然是功德。這象征着，初次置業的刚需能以更低的房貸利率上車。
那末，這種自住人群碰到高性價比的優良二手房，能判断冲了。
同時，這也掀起了剧烈會商：LPR下調，到底能不克不及對楼市行情景成强刺激？接下来，存量房貸利率有但愿降下来嗎？你怎样看？接待在评论區留言互動。 |
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發表於 2023-12-27 16:41:51
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