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近来，恒大龙珺一套75㎡的小户型，在挂牌439天後，以229万成交。這是甚麼觀點？
据經手中介小李先容：“這是顶楼房源，同户型挂牌價一般在270万摆布。這套房賣家挂牌245万，最後還降了16万成交，单價仅3万出頭。”
要晓得，一年前一样的户型能多賣個30来万，单價近3.5万/㎡，且挂牌两個月就可以脱手。而在小李看来，比起贬價，更次疼的是贬價了也難成交。
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在仙林，沿着九乡河东路向南，過了南大和南大和园，再穿過一片“荒凉缓冲带”，就可以来到江宁地界的青龙地铁小镇。
初期的中南山锦花城、恒大龙珺，厥後的誉峰苑、东望府、阳光城文澜府，再厥後的深業青珑上府、高科紫星荣院，大都已交付。南外紫东黉舍也已投入运营近2年。
恒大龙珺北侧的底商，被剃頭店、棋牌室、便當店、小吃店等包圆。因為隔邻店肆已人去铺空，小李地點的中介門店，看上去倒還显眼。
用小李的话来讲，地铁小镇的雏形刚起来咱们店就在這了，可以说是板块發展的见證者。
2016年9月，2.4万/㎡的中南山锦花城和2.7万/㎡的恒大龙珺首開都賣光了的事變，小李据说過。
2017年末，近千人去摇中南山锦花城70套收官房源的事變，他也据说過。
2020年末，1860组買房人摇均價不到3万/㎡的現房深業青珑上府，小李则是见證人之一。
現在，這里的次新居是甚麼光景？
“最先在2019年上半年吧，中南山锦花城和恒大龙珺陸续有二手房成交。”小李回想，“中南可能是毛坯房，一起頭的成交单價只有2.6万/㎡摆布，70多平小三房很是受年青刚需接待。”
注重了，2019年至2020年是文澜府、誉峰苑、珑悦等新盘密集出貨的時代，新居均價不到3万/㎡且供给量相對於充沛，以致於地铁小镇的二手房價其實不激進。
恒大龙珺成交单價略高，廣泛在3.1-3.2万/㎡摆布，個體房源能向3.5万/㎡冲刺一下。
毛坯交付的中南山锦花城则要低一些，2.6-2.8万/㎡成交是常态。部門賣家精装過的房源，单價能稍高一些。
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迁移轉變點是客岁上半年，小李坦言：“也就是從客岁到本年，地铁小镇的二手房行情像坐了過山車一般。”
拿备受刚需喜好的中南山锦花城举例。客岁上半年，小區成交價一起涨，3月成交单價還在3.3万/㎡盘桓，6月直接飙升到3.8万/㎡成交。
“那會兒，現房的高科已公然，深業還没加推，新居断档。来看二手房的買家不要太多，代價也就上来了。大師設法都同样，買涨不買跌嘛。”小李说。
可那時，天天忙着歡迎客户，和很多全款買家打交道的小李，怎样也不會想到那是地铁小镇的高光時刻。
客岁下半年，南京楼市“一晚上冰冻”。很快，小李發明地铁小镇的二手房賣不動了，“一起頭另有人来看房，到厥後索性就没人看了。”
本年至今，小李地點的門店只賣了3套房，他苦涩：“曩昔行情不错的時辰，一個月就可以賣3套了。”
你看，中南山锦花城這套精装修的111㎡房源，最新挂牌價為356万，单價不到3.2万。
若是你打開房源時候轴，不難發明這套房早在本年5月就已挂牌，那時的挂牌总價為420氣墊粉餅玄關門尺寸，,万。但因一向無人問津，賣家在近两個月的時候内5次下調挂牌價，累计贬價64万。
贬價有结果嗎？据小李说，来看的人還很多，但到如今尚未人下手。
提到恒大龙珺那套3万/㎡成交的房源，小李打開後台数据，努努嘴：“看到没？近来，中南這套120㎡的四房328万成交的。賣家急用錢，挂了374万，最後成交单價才2.7万/㎡出頭。”
打開app，锐评君并無找到小李展現的這套成交房源。對此，小李苦笑：“很多業主不克不及接管自家小區房價一晚上回到几年前，请求咱们将這套房的成交信息‘埋没’起来。”
無独占偶，近来恒大龙珺也有一套打骨折成交的次新居。小李先容，恒大有一套131㎡的一楼毛坯房源以329万成交了，单價仅2.5万/㎡。
“急用錢的賣家不免砸盘賣房，但這類環境其實不多。不急賣的人，爽性就报‘天價’，图個自我抚慰。”
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地铁小镇，為甚麼這麼難了？咱们認為，除大行情等家喻户晓的身分外，另有几點首要缘由。
起首，南京限售政策放宽，板块的次新居挂牌量急剧增加，構成供大於求的場合排場。
南京限售政策一放宽，很多次新小區“解禁”，地铁小镇的珑悦、东望府也不破例。颠末大略统计，仅链家網上地铁小镇的挂牌房源就近300套。
成交量锐减、成交周期拉长确當下，挂牌量增长，地铁小镇堕入供大於求的逆境。賣家要想快速賣房，只能大幅贬價割肉，這带来的影响是消极的，正如小李所说：“多量量房源挂牌，代價也下来了，反而吓退了買家，谁晓得後面房價會不會再降呢？”
其次，抱负饱满實際骨感，地铁小镇的计劃配套兑現過慢。
在官方的计劃手指腱鞘囊腫,中，地铁小镇有地铁2号線、4号線、8号線、S5号線、S3号东延線五線笼盖；东亚新華、东流街區等大型贸易综合體在侧。
但今朝来看，區域内的平常消费只能依靠社區底商，或仙林的万达茂、金鹰奥莱城等阛阓；大眾交通出行，現有的地铁2号線、4号線，間隔板块的几家小區均有“為難的几千米”；頭疼脑热，更是只能依靠仙林的泰康仙林鼓楼病院、省中濕氣去除方法,病院等。
另有很首要的一點，是来自仙林湖的竞争“碾压”。
與地铁小镇相距不远的仙林湖，有万达茂、地铁2/4号線、仙林湖公园等糊口配套，宜居宜業。据小李先容，本年以来，仙林湖的次新居代價有小幅回落，但成交量還不错，一些意向地铁小镇的買家颠末综合比拟，终极選擇了仙林湖。
以家长们较為器重的學區設置装备摆設斟酌，劃在金陵小學仙林湖校區+金陵中學仙林分校施教區内的万科金色范畴、保利罗兰香谷、金地湖城艺境等，二手房成交均價在3.4-3.5万/㎡不等。单價價差不算很大的環境下，年青伉俪出於對孩子教诲的考量，大都會選擇仙林湖。
不外，地铁小镇也有长處。這個新城汇集了高科、出色、深業等房企，驅蚊凝膠,商品房扎堆，总體栖身情况優胜；區域内門路宽阔清洁，為視觉结果加分；已創辦的南外紫东黉舍垂垂步入正轨，為孩子们的教诲保驾护航。
换個角度来看，房價议價空間進一步拉大确當下，倒不失為買房人抄底的好機會：
對學區没有请求的改良買家，可以存眷恒大龙珺的高性價比改良户型；预算很是有限的刚需買家，趁着首套商貸利率還在4字頭，無妨淘一淘中南山锦花城或恒大龙珺的“打骨折”房源。 |
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發表於 2023-12-27 16:01:41
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