房價纳入CPI“穷人指数”,楼市的大利空?

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近日，中國人民銀行前行长、現任中國金融學會會长周小川在“央行钻研”撰文，提出了把房價纳入CPI（住民消费代價指数）的問题。？

在這篇题為“拓展通貨膨胀的觀點與怀抱”的论文里，周小川提出了一個概念：CPI“较少包括資產代價會带来失真，出格是长周期比力的失真”。他写道：

對付住房，曩昔的觀點是购房看成投資，代價变革不计入CPI；厥後则租房可计入，但在篮子中的权重偏小；再厥後，人们主意把自住房用类比房錢来计量，可是住房权重仍相對于比力小。當全世界生齿上升到70亿，城镇化成為至關大都人糊口、事情的必定選擇，都會可用地变得很稀缺且代價昂扬，使得通胀怀抱再也不克不及漠朱古力,視或低估住房的身抽水肥,分。

总之，通胀在持久怀抱上存在問题，出格是資產代價若何反應到糊口质量、付出布局上。别的另有持久投資回报應折現入當期通胀的問题。

文章還認為，美國民粹主义的突起（特朗普的上台），跟美國平凡人糊口本錢不竭上升有關。而美國的焦點通胀指数，也没有正确反應出這一點。

那末，若是中國真的把屋子身分周全纳入CPI，将带来哪些影响？是不是會致使貨泉政策的周全收紧，檸檬片,從而成為股市、楼市、实體經济的大利空？

下面谈谈我的見解。

關于通胀問题，我几年前在專栏里曾屡次阐發過。我把CPI称為“贫民指数”，把廣义貨泉M2同比增速称為“富人指数”，還提出過“M2同比增速-GDP同期增速”来替换CPI的方案，或简略地用M2同比增速的一半来替换CPI。

之以是提出替换方案，是由于我也認為CPI是失真的，是被低估的。這实在很轻易理解，若是你依照官方颁布的通胀率来推算，今朝的6.7元采辦力至關于1979年的1元錢，也就是说曩昔41年的CPI只上涨了670%。

但究竟上，咱们糊口中的現实感觉是：在大都會，今朝30元錢未必能至關于1979年1元錢的采辦力。若是從資產角度考查，不同更大。1979年的時辰，中國人中家庭总資產跨越万元的（万元户）很是希少，大致至關于今朝資產跨越万万元的稀缺水平。

1979年底的時辰，中國廣义貨泉M2是1458亿元，2020年10月是215万亿元，貨泉膨胀了1273倍。這跟上面的果断（1979年的万元户，约莫至關于今朝的万万元户）是吻合的。

CPI的中文，是住民消费代價指数，在中國重要统计衣、食、行、通信等的物價变更，以前没有斟酌住房身分。

中國房地產市场化周全推動，是1998年房改以後，以前大师重要靠单元分房。規划經济年月，屋子一般没有私家產权，大师大多住公房，付出房租。房租很是低廉，带有意味意义，并且持久不乱。以是中國的CPI不斟酌栖身身分，是有汗青缘由的。

1998年周全房改以後，房價不竭上涨，买房成為都會住民糊口最大压力。但统计部分認為，买房是投資，以是没有计入CPI。厥後感觉彻底不计入也分歧理，就计入了房租和装修等身分，但权重偏低。

权重有多低？不晓得，由于CPI的组成没有颁布過。大师只晓得，食物身分占比很是高，此中猪肉占比又比力高。以是在很长一段時候里，大师戏称CPI是“猪决议的”。

好比曩昔1年多，猪瘟带来猪肉代價大涨，就直接刺激了CPI的走高。有不少钻研者指出，剔除猪肉身分的CPI靠近通缩程度。

但真的是如许吗？也许统计数据是，但糊口感觉绝對不是。曩昔一年多里，大师糊口本錢较着是上升的，特别是大都會房價又起头上涨。房價是根本物價，房價一涨百業代價城市上涨。

房價，跟廣义貨泉M2的同比涨幅，有着紧密親密的瓜葛。一般来讲，當M2同比涨幅偏快的時辰，是貨泉放水的時辰，利率固然也會走低，房價、股價城市走高。

以是我把更多反响根基保存代價的CPI，称為“贫民指数”。若是它反弹到3%以上，中低收入阶级就會有较着感受，但富人感受不较着。

富人重要看甚麼？看M2同比增速，看利率。由于這些身分决议資產代價，决议你的欠债将来是不是會被稀释。

富人跟贫民的最大區分，不但仅是錢多，更主如果欠债多。欠债多的人，固然但愿通胀高一些，如许将来還债就會更轻松。固然，通胀過高會影响社會不乱，也會讓富人缺乏平安感。

高收入阶级不少資金用于投資，就必要更多存眷M2，可否讓本身的收益跑赢M2变得很是關头。好比1年内M2增加了10%，象征着貨泉总量增加了10%，若是你想连结本身的采辦力（主如果資產采辦力），年收益也不克不及低于10%。以是，M2是富人指数，跟CPI這個贫民指数构成為了對應瓜葛。

若是把房價上涨身分彻底纳入CPI，鉴于中國房價比力高，占住民付出比重很是高，以是权重必定偏大。在這类环境下，房價颠簸會带着CPI“一腾飞”。

因而就會呈現這类环境：不包括房價的CPI是低于3%，乃至低于2%的（靠近通缩）；包括了房價以後，CPI同比涨幅可能跨越5%，乃至更高。

這時辰，央即将被迫加息，因而就给楼市、股市。换句话说，央行加息就变得加倍轻易，而降息就會更难。不要觉得這有益于实體經济，加息轻易對实體經济牙齒美白筆，也是危险。到當時，房價當然节制住了，但大师收入呈現了降低，赋闲率高企，通缩效應就會呈現。

央行貨泉政策的标的目的和力度，是必要有焦點参照物的，一般来讲是看CPI和赋闲率。對付中國這类成长中國度来讲，3%摆布的CPI是比力符合的，若是持续几個月跨越3%，就很难降准、降息，乃至要斟酌加息、提高存准率了。

别的還要看赋闲率，若是赋闲率不竭創汗青新低，也要斟酌經济是不是過热，是不是要加息。反之，當赋闲率上升的時辰，就要斟酌貨泉政策宽松一些。

因而可知，當住房代價（乃至另有股價）周全纳入CPI，必定将周全扭转CPI的面孔，并摆布全部貨泉政策，致使加息轻易、降息坚苦。其成治療頸椎病，果是，轻易造成通缩。

以是，周的建议想真正落实，會比力漫长。房價身分可以增长，但权重是几多，要很是谨严。

房價上涨對分歧的人影响分歧。初期买了屋子的人，特别是具有多套屋子的人，房價上涨象征着他们資產增值，還象征着出租屋子的收入增长。反之，對付無房户来讲，则象征着糊口本錢的增长。

這就必要在更大范畴内采样、查询拜访，精准计较房價對現实糊口本錢的影响。

说到底，CPI仍是為稳增加、保就業辦事的，國度不會傻到削足适履，為了纳入房價身分而纳入。

我的结论是：CPI低估真实通胀的环境，依然會继续持久存在。

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