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標題: 南京城市更新:聚焦老城區,五年“四步走” [打印本頁]

作者: admin 時間: 2022-12-13 16:36
標題: 南京城市更新:聚焦老城區,五年“四步走”
11月24日，南京市计劃和天然資本局等部分结合公布了《栖身类地段都會更新计劃地皮施行细则》（如下简称《施行细则》）。南京同样成為住建部颁布的21個都會更新试點都會中最快出台相干细则的都會。作為试點都會之一，南京市近期已着手體例都會更新试點方案，环抱栖身类地块、出產类修建和大眾空間等展開试點。全市劃分特點更新片區，制订使命清单，并颁布了首批小西湖、虹苑新寓、南京老烟厂等13個都會更新重點树模項目。将依照五年“四步走”規劃稳步推動都會更新试點事情。

南京此前作為都會體检、都會雙修、都會設計、“新城建”等國度试點都會，在都會更新摸索防霉防水膠帶,實践中堆集了豐硕的履历，出格是在整合操纵存量資本政策機制立异方面的履历，被住建部收錄并向天下推行。此番被列為都會更新试點，其體系體例機制和模式立异的上風将進一步彰顯。

都會更新政策演進：從1.0到4.0

南京的都會更新事情起步相護手霜推薦,對于较早，依照時候進程大致可劃分為三個阶段。第一阶段是2000年前，属于外延式扩大阶段，重要特色是都會成长采纳新區扶植與旧城革新并举、“一年頭見成效、三年面孔大變”的事情目标，都會更新模式主如果當局主导，@举%mM6c3%行大范%PR97M%围@的撤除重修。

第二阶段是從2000年到2011年，属于新區開辟與撤除重修阶段，该阶段采纳“一分散三集中”“一城三區”都會成长计谋施行，都會更新模式從“拆改留”式都會重修，轉向小范围、渐進式的有機更新，起頭存眷自下而上社區介入和市場運作。

第三阶段是2012年至今，起頭走向有機更新、踊跃立异的阶段。這一阶段环抱“立异名城、标致古都”的都會成长愿景，出台了40余項都會更新相干政策条例，構成為了從情况综合整治到旧區成片再開辟，再到老旧小區、汗青地段微更新的政策系统，構成當局指导、市場運作、多元介入、配合治理的“留改拆”都會有機更新模式。

若是说前两個阶段整體上仍是以寻求經濟长处為重要方针导向、以增量式開辟為重點的1.0~30.期間，那末比年来以“留改拆”為主的都會有機更新，则象征着南京已進入都會更新4.0期間，經由过程地皮集约操纵、空間复合開辟，打造伶俐、高效、可延续的都會功效则成為這一阶段的重要方针。

都會更新的先行摸索

南京作為首批國度立异型都會，延续四年推動立异名城扶植，堆集了大量可供复制推行的履历，在都會更新方面一样有着豐硕的履历。

2016年，南京市當局提出科學有序推動新城扶植，加速老城有機更新，明白構成以主城為焦點，以江北新區、东山副城、仙林副城為重點的南京大都會區城镇群款式。增强南京城南城區文化風采总體庇护，施行“都會修补、有機更新”，規复老城功效和活气。

2018年，南京市出台《都會邃密化扶植辦理十項举措方案》，肯定主次干道整治、背街冷巷整治、修建立面整治、管線下地革新、绿化景觀晋升、老旧小區整治、公厕革新晋升、都會亮化晋升、交通秩序整治、强化扶植辦理等十大举措。

2019年5月，南京市计劃和天然資本局體例《南京主城大眾空間计劃》，踊跃鞭策都會大眾空間的公道操纵。

2020年5月，南京市建委與计劃資本局、房產局结合印發《展開栖身类地段都會更新的引导定見》，明白對建成區范畴內简略单纯布局衡宇较多、修建密度较大、利用年限较久、衡宇質量较差等危破老旧室第片區举行更新，這一政策获天下推行。

2020年南京市计劃和天然資本局组织展開了“南京市都會更新计劃摸索與實践钻研”课題钻研。该項钻研進一步凝练了都會更新的方针內在：它不但是物資形态的更新，更應是都會成长觀念的更新、都會成长模式的更新，都會更新要兼顾地皮節省集约操纵與增效、都會功效置换與晋升、汗青文化傳承與活化操纵、都會成长轉型與立异驱動、都會品格晋升與协同治理等综合方针。

本次钻研课題提出，夸大“自上而下”和“自下而上”雙向驱動，以更久遠、更综合和更全局的成长方针為导向，以“放管服、立异赋能、社會赋权、市場運作”的新更新模式摸索為冲破口，顺應存量用地、既有修建更新革新的轨制設計、運营辦理比物資空間更加首要。為此，课題功效夸大了计劃設計與施行辦理、開辟運营、政策設計一體化联系關系阐發的根基法子。

在更新需求阐發根本上，經由过程與市域河山空間计劃（地皮操纵计劃）、城镇開辟鸿沟、工業庇护線等要素叠加阐發、比力阐發，肯定了南京存量用地供應范围。經由过程具體阐發存量工業用地、存量栖身用地等空間散布特性，連系河山空間计劃施行時序请求，钻研课題细分了更新类型并明白了更新革新方法：保存晋升、效益晋升类用地将采纳“留改拆”都會有機更新方法，轉型用地则以撤除重修為主。

從南京市方才出台的《栖身类地段都會更新计劃地皮施行细则》来看，上述课題的钻研成為政策制订的重要根据。在更新模式上，《施行细则》對栖身类地段都會更新采纳了不同化的更新模式，请求項目應防止零星化、碎片化，按片區兼顾计劃設計，實現综合效益最大化。老旧小區革新偏重针對市政和大眾辦事举措措施予以革新和完美，以维修整治模式為主。栖身类汗青地段，包含汗青文化街區、汗青風采區和一般汗青地段，經由过程渐進衰落更新模式，以维修整治模式和适度改建加建為主。其他以危破老旧室第（棚户區）為主的片區，在對修建質量和風采的评估根本上，可综合應用撤除重修、加建改建、维修整治等分歧模式。

在计劃辦理上，《施行细则》请求栖身类地段都會更新項目原则上應以地域節制性具體计劃為根据，并對调解步伐、用地鸿沟、用地性子、修建高度、修建容量、湘桂技能規范和節制指标等提出了明白请求。

在地皮辦理上，《施行细则》提出區域范畴內原地安顿修建面积占更新區域設計方案地上总修建面积不得低于50%。触及计劃室第、贸易等谋劃性用地的，具有公然出讓前提的，可以院落或幢為单元，带保存修建更新圖则举行公然招拍挂；贸易用地可带保存修建更新圖则，設置必定前提挂牌；如在庇护计劃、控規等相干计劃中，请求用地性子持续汗青不克不及扭轉的，可按汗青用处設置必定前提挂牌给施行单元。

新试點起步：五年“四步走”

今朝南京市正在着手體例都會更新试點方案，依照方案整體思绪，将公道计劃都會更新单位，對峙“留改拆”并举、以保存操纵晋升為主，完成一批有代表性、具备树模效應的都會更新項目。重點聚焦汗青秘聞深挚、開辟扶植较早、急需更新革新的主城四區（玄武、秦淮、建邺、鼓楼），江北新區和其他各區的重點单位和重點項目也纳入试點范畴。

据南京市建委流露，南京都會更新试點規劃分四步走：

本年11月尾前，經营“十四五”時代都會更新试點重點項目和事情規劃，體例南京市都會更新试點施行方案；

本年12月至2023年10月，建成一批具备树模效應的都會更新項目，堆集一批可复制、可推行的试點履历；

2023年11月至12月，分类型對试點項目举行周全总结，構成都會更新的“南京履历”；

2024年1月至2025年12月，周全推動都會更新事情。到“十四五”末，根基建成标致宜居、独具特點、可觀可感的标致古都，讓人民大眾较着感觉到都會更新带来的夸姣糊口。

环抱國度试點，南京市将秦淮區小西湖、建邺區虹苑新寓、鼓楼區中間片區、玄武區老烟厂革新等四城區及江宁、江北、高淳等总计13個項目，列為首批颁布的都會更新重點树模項目推動。

設定了都會更新的方针和施行規劃，接下来就是谁来干、谁出錢的問題。對此，南京市计劃和天然資本局局长叶斌在不久前的“2020/2021中國都會计劃年會”论道环節给出了谜底。他認為，栖身类地段要将本来當局主导的傳统征收拆迁模式轉酿成為當局指导、多元介入，调動小我、企奇迹单元等各方配合創造的進程。當局脚色從出資者、介入者變成法则制订者和施行监視者，出資和介入的脚色均由市場主體承當，住民變化為都會更新的志愿介入者。

對付“谁出錢”的問題，他認為理當综合斟酌自筹經费、市場投入、貸款融資、政策性專項經费等多种方法的投入，開辟新的資金来历。對付非栖身类地段都會更新，要經由过程鼓動勉励原地皮利用权人自立再開辟、加大當局主导再開辟施行力度、指导市場主體介入再開辟三种方法解决開辟主體問題；資金张罗方面则重要采纳地皮利用权人自立承當、引入社會本錢互助開辟、鼓励性政策三個方面辦法。

在都會更新轨制的顶层設計方面，南京正在構成包含计劃政策、地皮政策、資金支撑政策、不動產挂号政策等一系列配套政策，成為稳步推動都會更新事情的首要保障。

案例

小西湖創始“留改拆”自立選擇新模式

位于老城南东部的小西湖是南京22個汗青風采區之一。因為年月长遠，老旧破败的小西湖與周邊都會形象扞格难入。2019年，南京启動小西湖汗青風采區瘦身保健品,扶植，并作為老城庇护更新重點树模項目，踊跃摸索“共商、共建、同享、雙赢”的“微更新酵素丸,”模式。現在，小西湖片區已從往日的老旧棚户區“變身”為潮水打卡地，成為都會更新最活泼的写照。

小西湖片區立异形成為了“留改拆”的征收模式，依照“小范围、渐進式”原则，以“院落或幢”為单位举行征收，住民可以自立選擇去留。马道街與箍桶巷交织口的院落里本来住了不少住户，颠末协商，住民全数搬家。保存下的修建部門修葺部門加固，另有部門颠末撤除後重修，被打造成一处民宿。

革新進程中，近一半住民選擇搬家，開释出的修建空間被革新出48個院落，小西湖片區摸索出“同享院”的鲜活模式，實現“自我更新、有機更新、延续更新”。堆草巷33号是一处100多平方米的私人院落，60多年的枇杷树、80多年的老屋、百年的石榴树都极具特點。

革新中，經由过程與住民的屡次沟通协商，在對院子举行修葺的同時，将這里打造成“同享院”，周邊住民、旅客均可以在這里憩息觀光。马道街29号的两层小楼迎面毂击肩摩，一方小小的天井闹中取静，這里被打造成一間咖啡馆。红砖墙面、木質院門、阳光房、老梧桐、小天台，极具文艺范的小院子吸引了浩繁年青人前来打卡。

颠末7個月的施工，小西湖片區首例住民自立更新的衡宇——马道街39号近日完工，曾的D级危房颠肉毒桿菌,末撤除重修，被革新成宽阔豁亮的二层衡宇，前店後宅的設計方案也将為老屋子引入新業态。

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