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標題: 从GDP数据看中國房價格局走势 [打印本頁]

作者: admin 時間: 2021-8-18 20:01
標題: 从GDP数据看中國房價格局走势
區块天眼APP讯 : 近来深圳楼市“炒房事務”闹得满城风雨，前後被央媒、住建部点名。

炒房不奇异，奇异的深圳炒佃农已彻底“放飞自我”，乃至经由過程“多人众筹、找人代持”的方法钻政策缝隙。

我听朋侪说，深圳一些企业小老板，有的借权柄之便，撮合員工众筹首付，借用无房員工的首套天資打新，然後再颠末低利率的谋划貸周转炒房，5套房只是入圈門坎。

本地开辟商也比力诡异，内部摇号、茶船脚乱象百出，想着辦法回避羁系。

在开辟商和炒佃农的合纵勾联下，“限價盈利”和“无房优先”形同虚设，市場刚需年青人被逼向死角。

但顿時，被中心点名的深圳下發严令，请求银行通查购房人資金来历，听说有的盘一晚上冻结200多個购房名额，从“因城施策”進级為“因盘施策”，周全封杀炒房行动。

我一向認為，房價是都會经济上行的成果和表示，屋子是可投資的，但像這类歹意炒房手腕是绝對不成取的。

不但會把危害转嫁到市場上，并且會捣毁都會泥土，倒逼年青人出走，影响全部都會的经济成长，假公济私如何瘦小腹,。

在屋子投資层面，“持久主义”是我一向遵照的不贰法例：忘记今天，乃至本年的得失，也回绝去赚不成延续的快钱，而是把目光放久远，扎根于這個都會的将来，跑赢通胀不可問题。

在“持久主义”的房产價值钻研层面，经济数据是最直接的，今天借此機遇，我再从GDP、人均GDP、住民待遇等层面，连系房價解析一下天下重点都會，讓大师内心有一個宏觀的觀点。

今朝来看，我國（内地）的都會经济划分，分為三個档位：

2万亿GDP、万亿阵营（包含准万亿）、和8000亿如下。

据统计，2019年底，到达2万亿GDP的都會共有5個，别离為：上海、北京、广州、深圳、重庆。

四大一线都會，外加一個3000万生齿的工业直辖市，成了中國经济的第一梯队。2万亿的经济范围是很巨大的，乃至超出了诸如乌克兰、希腊、越南等一個國度的经济气力。

此中北上广深房價和都會價值匹配，而重庆一向以持久天量地皮供给强压房價，1万多的均價在天下邦畿之上，仍然属于價值凹地。

重庆工业经济刁悍，从鼎新开放以後就位列第一阵营，2020前三季度超出广州，重回天下第四。

固然像重庆如许强供给量的经济大城，楼市有一個较着的特性：分解紧张。那末在买房上，必定要选择焦点地段的优良的物业。由于在将来，全部都會的住民，都是由外向内层层進级的走势，最後房價起头梯度分解。

接下来是万亿都會阵营，依照GDP冲破万亿的時候次序别离為：天津、姑苏、成都、武汉、杭州、南京、青岛、长沙、无锡、宁波、郑州、佛山。

此中最有但愿破2万亿GDP的都會别离是姑苏、成都、武汉、杭州、天津和南京。這些都會是准一线都會，除姑苏是地级市之外，其他要末省城要末是直辖市，职位地方出色。

此中姑苏2019年GDP已到达1.9万亿，依照6%摆布的经济增速，本年已毫无牵挂。

姑苏，作為长三角传统工业强市，已紧跟期间完成為了财产進级，将来照旧是中國最强地级市的存在。前两年由于房價涨得太凶，被中心点名调控，2020房價回落了一全年。

但纵使如斯，姑苏跟南京、杭州仍然存在價差，在长三角范畴，姑苏仍然是價值凹地。不外姑苏今朝实施的是强供给计谋，在這类计谋下，来岁房價會回稳，但根基不會呈現大的涨势，也是刚需值得存眷的一年。

其次是成都、杭州、武汉，也是進入2万亿GDP第一阵营的豫备員。此中成都是成渝都會群的引领者，與武汉同样，都是合一省之力成一市之功，所有人材資本都在源源不竭送往這两個都會。

不外本年的疫情讓武汉摔了個跟头，跟成都拉开了必定的间隔，不外在房價上，明显武汉要比成都更有機遇。這跟股票一個事理，成都延续利好一向涨，而武汉忽然利空，斩掉一部門價值起头爬坡。

最後是天津。说真话天津這些年的经济有些不尽如人意。

1978-2020前三季度天下十大经济都會排行

想昔時鼎新开放後是天下第三城，北方第二城，而如今乃至滑出了TOP10。天津经济的滑坡，注定對楼市支持力有所影响，接下来市場還會继续横盘筑底。在本年前三季度的经济表示中，北方只有北京一城進入天下前十，也注定了中國南北@分%XRiA7%解大趋%QRXff%向@。

除准万亿都會，在万亿阵营中，我認為當下可买的都會挨次排名為：佛山、长沙、郑州、青岛、无锡、宁波。

這几個都會都保持在1～1.2万亿GDP摆布的水准，竞争力至关。此中佛山处于大湾區，属于生齿流入一极地带，房产價值凸起。

特别是2020年這一波，深圳带着卫星城惠州、东莞房價上涨，已透支了一部門涨幅空间，而佛山作為跟东莞同品级此外都會，一向在储备采辦力，形成為了必定的补涨动力。

并且佛山是工业强市，栖身情况比东莞强不少，客岁生齿流入25.29万人，仅次于广深，持久的生齿虹吸力夯实了房價。

长沙不消多说，天下房價凹地，如今便可以上車，但长沙又分歧于重庆，重庆将来可以经由過程缩减地皮供给讓房價飞升，與都會價值匹配。

但长沙不可，作為天下调控榜样案例，已被所有都會盯着了，很难再放下负担。

无锡、宁波作為同地區，仅次于姑屏東借錢,苏、杭州的都會，财产动力和生齿吸引力一样很是强劲，不外這两個都會在本年房價都涨了很多，為此還遭受严政调控。特别是无锡被调控打压，房價起头较着下滑。

這两個都會在接下来的一年内房價城市回落调解，购房者可以稍作张望。

接下来是郑州和青岛，這两個都會上一轮房價涨幅透支，已回落2-3年的都會。都會根基面有，也是地点省分的佼佼者，本年很轻易见底。

建议大师多多存眷這两個都會10-12月的成交走势，一旦呈現上扬姿态，证实房價已筑底乐成，跌无可跌。

除万亿都會，值得存眷的另有准万亿GDP成員，今朝9000亿GDP豫备員已到达7座，别离為泉州、东莞、济南、合肥、福州、南通、西安。

這一個梯队的竞争重要在于财产布局和都會政治职位地方。

在强省城计谋下，合肥、西安、济南、福州會成為地点省分的强者。

不外，合肥和西安是區域绝對强者，後期房产價值不乱，本年還呈現较為火热的楼市征象。

合肥民间呈現业主结合哄抬房價乱象，而西安则一向保持缓幅上涨，走出了自力行情，不外方才也出台了政策调控，请求把二套首付提高到7成，貨真價值地冲击炒房。

這两個都會會在接下来一年的時候内继续横盘筑底。

福州和济南环境不异，位置都有些為难。福州有厦門分流，济南则一向被青岛压抑。這两個都會的房價上一轮房價周期透支紧张，近两年一向处于“跌跌不休”的状况，估计另有一段時候回落。

依照房产價值，我認為挨次排序為合肥、西安、福州、济南。

其次是财产布局。在@海%2k4Et%内大轮%D3LC7%回@為主的财产基调下，西安作為對外贸依存度较低的西部焦点都會，经济會实現反转，潜力较大。而东莞和泉州作為沿海外贸都會，经济會响應下滑。

本年前三季度的GDP表示证了然這個趋向，西安為4.5%，而东莞、泉州别离仅為0.2%、1.5%。

固然东莞另有大湾區觀点，是深圳的超等卫星城，除外贸营业，将来還要承接智能、科技等新兴财产。而泉州作為工业强市，但持久被厦門、福州压抑，财产人群也會被持久虹吸。

以是在总體竞争力上，东莞和西安至关，而泉州又稍差些许。

接下来，咱们来钻研人均GDP。

人均GDP是权衡一個都會發财水平、民富环境的首要参考。

國际機构称，人均GDP高达2万美元属于高收入發财都會，也是第一梯队。

今朝在我國挨次為深圳、无锡、姑苏、南京、北京、上海、广州、杭州、武汉和宁波10座都會，除武汉外全属东部地域。

深圳人均GDP排名遥遥领先，這源于深圳常住生齿、地皮ONAKA膳食纖,面积相對于其他一线都會较小，并且是我國第一個完成城镇化扶植的都會，住民财产受益于都會成长极大。

前几年，咱们在探究中國房價极值，不少人把票投给了北京，只由于深圳是新贵中间，而北京是显贵中间。但是颠末上一轮房價大潮，深圳房價已超出北京一個段位。

拿學區房来说，北京學區房10万出头，而深圳20万单價的屋子触目皆是。在豪宅层面，深圳更是高北京一個段位。

以此来看，北京相對付深圳仍是價值凹地，這也从本年的楼市行情中有所表現。

此中，江苏有三座都會上榜，广东、浙江别离有两城上榜。总體来看，长三角地域最富有，人均GDP最高，這也源于初期县镇经济的堆集，实現了大城小镇的均富，长三角房價将来仍然是天下的重要梯队。

人均GDP在1.5-2万美元區间的高收入都會第二梯队，包含长沙、佛山、南通、青岛、福州、合肥、泉州、东莞、郑州和济南10座都會，也集中在中东部，福建和广东两省别离有两座都會上榜。

固然這里有人质疑了，成都和重庆為什麼没有上榜，莫非是這两座经济大城不敷發财吗？這里還要钻研生齿的数值。

成都1600多万生齿，重庆更是3000多万生齿，比同品级的大城超過跨過很多，并且两城地區广宽，GDP被郊區县镇分流，拉低了总體数值。若是单论城區人均，成都和重庆照旧可以排在第一排队。

最後再做一個总结。

将来在摒弃房地产经济的主流思惟觀念中，所有都會會落空“处所庇佑”，也就不會再呈現“一荣俱荣，一损俱损”的画面。

在“持久主义”投資逻辑中，经济面杰出的都會房價會处于持久上涨的趋向中。

不外，在此時代會被政策导向、地皮供给等多個身分滋扰，呈現短周期的快速上涨或下跌，咱们也称其為“大涨小跌”或“大涨大跌”周期。

而咱们要做的就是盯紧楼市行情，找到每次房價回後進的不乱價值區间，這就是购房者最佳的上車機會。

固然中國房地产20多年，几波潮起潮落，房價根基已和都會气力對應上了。果断都會房價當下是透支仍是潜力，只必要比拟和“锚”的瓜葛。

怎样理解呢？

举個例子，一线都會我認為北京當下的房價是最現实的，是“锚”，比拟经济数据後，你會發明上海、广州代價也很現实，惟独深圳有些偏激。

而二线都會，姑苏是最“锚”，重庆、长沙就是凹地，而统一梯队的成都代價尚可，杭州就有些過度。三四线都會，省城都會1万摆布的房價是“锚”，高于這個代價就是泡沫，低于這個價值另有必定的空间。

钻研的多了，你會在這此中渐渐找出一些固定的纪律。

不外在這类房價走势中，优良都會的屋子會愈来愈难买。

头几天跟深圳的一個多套房业主谈天，他说本身也没有想去炒房，但趋向就是如许。

2003年在深圳买的屋子没過几年就涨了好几倍，换了2套，2013年买的80万小两居，2016年又涨到400万，尔後又换成1300万的改良豪宅。

當時候买房真的很廉價，首付1-2成，貸款利率又低。而如今認房又認貸，动不动几百万的首付，利率5点多，放到如今本身底子买不起。

分歧的期间會培养分歧的命数。固然接下来年青人會享遭到智能高科技期间带来的盈利，一切都显得那末便當。但便當的情况，資本會愈来愈稀缺，留在大都會的機遇也愈来愈难了。

一代不走進大都會，那末下一代走進大都會的機遇又會多灾一层，幸好内地跟香港纷歧样，當下另有多個万亿二线都會在生根抽芽，大师不消都往一线都會挤。

固然二线都會的機遇能不克不及掌控得住，還要看大师的设法了。

最後再奉告大师一個很首要的信息：

必定要紧盯年末（10月-1月）的行情，若是成交呈上扬趋向，楼盘火热，二手房門店热烈，你就要顿時去看房。由于翘尾行情是隔年小阳春的铺戰績網,垫，特别是本年楼市委靡的都會，也會進入触底區间，切记。

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