城市到底在“更新”什麼?
1958 年，荷兰海牙举行了第一次都會更新钻研會，旨在向美國都會计劃師先容欧洲的战後重修事情。美國的專業人士那時急于鉴戒欧洲履历，試圖象欧洲人同样，在市中間劃出人行步道，而不是為汽車计劃門路，為區域和修建劃定更邃密的多種用處。参會者還进一步探究了都會更新的意义和界说：小到都會住民對自有衡宇的补缀革新，大到都會根本举措措施的更新换代，“有關都會改良的扶植勾當”均可以被看做都會更新。
但按照 1965 年美國都會计劃组织的一份钻研陈述，那時的都會更新也有局限。1949 年至 1964 年間，美國联邦當局事關都會更新的所有付出中，只有 2% 用于從新安顿本地住民，過半被征收的地皮由于資金不足、無人開辟中荒置，另外一半則被當局低價出售给了私家開辟商，在计劃上也是種族断绝的作派。
“很多清算區（波士顿西區就是一個例子）之以是當選中，其實不是由于那邊有最糟的穷户窟，而是由于它們是制作奢華室第的最好地址——不管都會更新規劃是不是存在，這些室第城市被制作。”美國經濟學家、當局参谋马丁·安德森（Martin Anderson）在其著作《联邦推土機》中辛辣地批判。
這個概念可能有些偏激，但另外一位计劃學家切斯特·哈特曼（Chester Hartman）恰好钻研過波士顿西區的意大利人聚居區——這個處所被都會更新辦理局断定為穷户窟，成果表白，項目竣事後，71% 的白人住民搬到了本地“更優良的室第”里，但必要付出的房錢涨了 70%。
1970 年月，全世界都會更新计谋又迎来變革。1970 年，美國联邦當局經由過程了《住房和都會成长法》，加倍夸大庇護社區，提高住民介入度。頸椎病中藥,列國當局整改都會中間的住民區和工業區使得生齿外流，住民落空事情機遇，老城區空置，因而，再次開辟市中間、振兴财產成為了當局的新方针。
1980 年，英國當局經由過程《處所當局、计劃和地皮法》，社會本錢自此登上都會更新的舞台。该法案劃定，處所當局必需就工程合同公然招標，并創建開辟公司，當局和私营企業配合持股。他們的使命说白了只有一項：吸惹人們回到都會。
美國粹者、都會计劃師尤金妮·L·伯奇（Eugenie L. Birch）在 2007 年的著作《地皮政策及厥後果》中指出：21 世纪，人們對都會的立場產生了重大變革。颠末當局和開辟公司多年運作，都會從新成為人材和資本的代名词；市中間再也不是贫苦和犯法的温床，人們反而盛赞這些處所具有汗青文化遗產和壮大的社區。
在中國，從 1970 年月起頭，北京、上海、廣州、南京、合肥、姑苏、常州等都會，都展開了大范围的旧城革新。“拆迁”這個词，也是陪伴一代人的都會期間影象。
現在，廣义上的都會更新触及都會重修、旧城革新、都會再開辟、都會回复等范围。它面临的挑战愈来愈繁杂，都會更新的手腕也再也不局限于修建物拆改，而是轉向采纳更多维度的法子。近 200 年来，都會更新的暗地里大多有當局的身影，它們從大眾长處動身，主导或倡议分歧的項目。但傳统當局布景的都會更新機構正變得更有综合性。
中國香港的市區重修局就是一個综合了各類都會更新本能機能的法定機構。它的前身為 1988 年建立的香港地皮成长公司，2001 年香港出格行政區當局立法，市區重修局由此出生。市區重修局可以與業睡眠貼,主會商，以公道市場價收購其房產，作為法定機構，也有在限定前提下直接征用地皮以加速香港市區重修进度的权利。除此以外，市區重修局還要修葺老屋子，改良市區情况，推動住民的安顿及抵偿、重修计劃及文物庇護等事件。
统一時代，在日本也出生了雷同的组织，名叫“都會再朝气構”（如下简称“UR”）。UR 是自力行政法人，归日本河山交通省直辖，自傲盈亏。UR 的前身是“日本室第公團”，曾賣力開辟“團地室第”——雷同于中國的公房。2004 年它改名為“都會再朝气中藥生髮水,構”，本能機能也再也不是冒死建公寓楼，而是辦理名下室第租赁，并介入各大都會更新項目。因為兼具當局布景和公司两種属性，在繁杂的都會更新項目中 UR 賣力兼顾各個长處相干方汽車抗菌劑,。
如今，更多长處主體指望直接介入街區事件。几近所有都會更新的决议计劃进程，都触及到公然听證會、咨询會和街區勾當。“街區也熟悉到，讓私营部分介入街區振兴事情很關頭。（在都會更新中）街區成长委员會處于计谋职位地方，這個组织可以夺取到本地住民的支撑，從而讓項目博得公家的遍及承認。”伯奇寫道。
在都會更新這個范畴，一個组织或機構可能早已没法鞭策一個长處联系關系遍及的综合項目，每一個國度、每座都會都面對分歧的問題，當局、企業和住民气力等多方之間老是在不竭角力。
都會更新，不止是當局的事
都會更新并不是當局一方的事情與责任。這種項目經常面對扶植時候长、启動資金高的窘境，為减缓财務压力，當局會測驗考試引入市場范畴的互助方，另外一方面這也是為了将扶植计劃事情交给更專業的人来做。全世界主流的都會更新模式是 PPP（Public Private Partnership），即當局與企業等社會本錢互助。
PPP 最初呈現在根本举措措施扶植中，很多初期的铁路體系就是私家公司與當局互助制作的。現代 PPP 則發祥于英國。在 1992 年，英國當局提出了 PPP 最具代表性的法子——PFI（Private Finance Initiative），即“私家融資勾當”。它指的是操纵私家資金和專業常識，在大眾举措措施等的設計、扶植、保護辦理和運营中，由私营部分主导供给大眾辦事。此類項目中，當局再也不賣力大眾举措措施的修建工程，而是經由過程持久合同治療頸椎病,，将扶植和運营使命外包给私营部分。
英國伦敦國王十字街區（King’s Cross）都會更新是典范的 PPP 項目。國度和處所當局、铁路公司、房產開辟商互助鞭策了该地域的都會更新。
國王十字地域曾是伦敦物質互换的流派，自维多利亚期間起頭，它凡士林保濕霜,就是英國的首要的工業運输中間。但铁路運输的阑珊讓這里變得萧條。國王十字車站也位于這個區域，它和圣潘克拉斯站（St. Pancras Station）毗連了這里與英國中北部几個首要工業都會。
1996 年，國王十字街區迎来了起色。英國當局决议将铁道線“High Speed 1”（HS1）的终點站從伦敦的滑铁卢車站改成圣潘克拉斯車站，使其與英國海内铁路收集“無缝毗連”，英國當局也但愿此举成為國王十字地域更新的起爆剂。HS1 上運行的“欧洲之星”列車，将穿越英法海底地道，进一步毗連伦敦和欧陆地域。
那時，英國當局持有國王十字車站和圣潘克拉斯車站及周邊部門地域的地皮產权，另外一家公司 Exel（後被敦豪公司收購）也具有國王十字區域内大量地皮，其他地权由一些小業主分離持有。
中標 HS1 扶植工程的是伦敦和欧陆铁路公司（LCR）。那時 LCR 是一家私营财團，2009 年時它因谋劃不善被英國當局收購。英國當局向 LCR 注資数十亿英镑，LCR 還得到了 HS1 沿線地块的開辟权和國王十字街區周邊物業的開辟权，而 LCR 必要将街區更新項目標一半净利润返還给當局。跟着 HS1 扶植的推動，LCR 渐渐從纯真的铁路扶植公司轉酿成了物業開辟和資產辦理機構。
2001 年，LCR 拜托房產開辟商 Argent 賣力區域的总體開辟，這两家公司在 2008 年结合 Exel 公司配合建立了國王十字中間有限公司（KCCLP）。到 2014 年時，KCCLP 這家公司成為了國王十字地域地皮的单一所有人，這象征着根本举措措施扶植變得更便當，供热、供電公司再也不必要疏浚繁杂的產权瓜葛。同時，该區域的都會更新有了更多的資金来历，好比 KCCLP 接管了澳大利亚最大的養老金基金之一 Australian Super 的投資。
KCCLP 承當了與各级當局、组织沟通的职责。除必要從當局拿到開辟允许，他們還要與賣力遗產庇護的组织沟通區域内汗青修建的革新問題，與住民组织沟通以获得本地人的信赖。以後，經由過程“以點带面”计谋，KCCLP 于 2002 年吸引了中心圣马丁藝術與設計學院在國王十字地域開設新校區。它所带来的人材又吸引了很多至公司入驻，Google 和路易威登就把英國总部搬到了這個區域。
PPP 模式讓國王十字地域從新焕發了朝气。經由過程當局和開辟商的和谐，區域内各種主體的长處获得分身。在二十多年的都會更新进程中，國王十字街區引入了近 2000 套新室第、近 10 万平方米的零售空間和 50 万平方米的辦公空間。從 2010 年到 2022 年，國王十字街區的辦公室的均匀房錢晋升了约一倍。
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