楼市“冷圈”調研④慈溪:杭州湾與主城割裂 房價上涨已受阻
2021年7月以来，浙江省房地產市場已進入了一個较着的變化期。跟着全省启動新一轮調控進级、信貸延续收紧，地皮、新居、二手房等多重市排場都表白市場已呈現迁移轉變。
與此同時，都會分解加重，市場轉冷的布景下，一度成為房企“下沉”热點的三四線都會或将面對更大的危害。
而浙江三四線都會中不算热門的小都會，當前環境又若何？是不是有未峻厉調控的區域市場仍活泼？多年不涨一向温吞的县城是不是更艰巨了？
浙报傳媒地產钻研院筛選了浙江省内非顶流存眷度的都會，举行了實地調研。
今天推出：慈溪：房價行将破3 刚需被迫外溢
近几年，慈溪的房地產市脂流茶,場表示十分亮眼，地皮楼面價屡立异高，商品房成交量價敏捷上行，热門楼盘開盘即罄為根基操作，5月還因為楼市热度较高試行摇号買房。
可下半年起頭，慈溪商品室第成交量呈現下滑，商品房摇号再也不，热點板块項目開盘去化率走低，市場显現较着下行趋向。
01 一座桥 两個市場
慈溪作為浙江第一强县、天下百强县排名第六，2020年全市GDP达2008.30亿元，成為浙江首個GDP超2000亿元强县（市）。
區域内的財產成长也是响铛铛，在這個被称為家電之都的處所，又不只有家電財產。慈溪的各個州里都有本身的上風財產，如轴承、化纤等等bng電子試玩，。方太、公牛、凯波、月立等一多量知名品牌都是從慈溪走出去的電動水槍玩具,。
但就是如许一個都會，至今境内尚未本身的高铁站，連高速公路也仅通了十余年。其實與它的經濟气力不符。
打開舆图，咱们也许找到一些原因：慈溪地處宁波的最北部，正位於浙江省的交通末梢，交通扶植方面具有天赋劣势，北面只能眼巴巴地跟嘉兴、上海隔海相望，西面跟省城都會又没有便利的高速毗連。
直到杭州湾跨海大桥的通車、杭甬高速复線的扶植，慈溪才一跃成為沪杭甬大湾區的首要節點都會，走出了“借海出海、借梯登高”的新門路。
一座桥催生一座城，杭州湾跨海大桥使得杭州湾新區敏捷地成為一個新的置業高地，但也因為新區地舆區位上與慈溪市區相對於分裂，致使慈溪市區和杭州湾新區的房地產市場根基可以視為两個分歧的市場。
0二、主城被州里推高 杭州湾行情自力
颠末調研访問，除去周邊州里，慈溪主城在售商品房东要集中於城南、老城、城东北三個區域。
城南、老城今朝代價區間根基保持在1.6-2万/㎡之間，因為慈溪周邊州里的新居代價也已走高至1.2-1.3万/㎡，是以購房者根基上都能接管這個代價。
慈溪的城东北區域包括了商務區、新城河、科創、新潮塘、前湾金融港等板块，属於慈溪的都會新焦點區域，今朝代價已站上了2万。
商務區即明月湖區域，是慈溪的傳统高定位區，區域内独一在售的出色·湖樾云著對外报價高层2.3-2.5万/㎡，叠墅2.6-2.8万/㎡。据贩賣先容，出色下一個項目就是位於前湾金融港的出色·天鑚，規劃打造為區域的地標型室第區，代價估计冲破3万。
對付“3万+”的代價是不是能被購房者接管，贩賣其實不怎样担忧：“慈溪有錢人多，只要地段好，几多錢不要紧的。阁下的碧桂园云顶、湖心半岛二手房都已賣到3万了。”
可是贩賣的自傲，是不是能持续到真正開盘，市場的谜底其實不必定。
商務區南面的新城河板块，就是近两年慈溪的大热板块，今朝代價區間在2.2-2.3万/㎡，阁下的科創板块代價也在2万+。這些板块的拥趸就是慈溪的改良、高端客户群，200㎡以上的大平层更受他们的青睐。
而杭州湾新區作為一個新城，在2018-2019年就先迎来了“杭州湾热”，代價站稳在了1.3万/㎡。
杭州湾從滨海六路分為两個區域，南面為杭州湾最早扶植的區域，属於老區，北面為杭州湾的新扶植中間，市民廣場、當局大楼、雙創大厦等均位於北面。
但今朝為止，两個區的代價并無较着的價差，區域内各楼盘售價根基不乱在高层1.3万/㎡，洋房1.4万/㎡。
0三、市場热度悄然變化 去化放缓
從日前的調研環境来看，慈溪楼市的“岑寂”旌旗灯号较為较着，實地探寻各個楼盘，却并無感觉到几多金九銀十的空气，客户来访量远不克不及跟上半年比拟。
新城河板块内的红星檀府，上半年火热到必要摇号，但在近期蓄客時暗示截至目古人数并無到达摇号尺度。
碧桂园紫阙台9月初加推292套高层，截至開盘竣事去化206套，去化率约70%。
同時，為了提高续销速率，慈溪今朝在售楼盘根基都開启了中介分销模式，完成一单根基有5%的提成，乃至更高。
二手房市場方面，除去老城區的學區房及商務區的豪宅存在一些倒挂，其余板块内的品格二手房根基與新居代價持平，成交環境其實不抱负。
杭州湾新區的環境跟主城區也基底细似，作為一個由滩涂變化而来的新城，原本就投資属性弘远於自立需求 ，再加之各項根本举措措施還未健全、商品房数目太多，空置率极高，二手房市場竞争压力很大。
新居市場上，中介带看環境也很廣泛。
整體来看，慈溪的市場逻辑已變化，之前項目“開盘即罄、打開大門躺着都客似云来”的環境已不复存在。
04 将来：改良扎堆、刚需外溢？
大情况方面，2021年以来浙江省房地產政策調控频出，显現周全收紧态势，房地產市場升温焦點動力削弱，再加之房貸额度收紧、貸款利率增高，購房者预期扭轉。
同時慈開胃零食推薦,溪在行情普涨時已開释了一波住房需求，今朝新盘主力集中於新城河、新潮塘、金融港等热點板块，大量定位類似的楼盘集中致使客户分流紧张。
2021年1-8月，慈溪共出讓10宗涉宅地，此中7宗位於慈溪城东北區域，行将入市的新項目增多，致使了購房者後续選擇余地更大，從而更多地選擇持币张望。
地皮市場上，慈溪接連终止了四宗涉宅地，加倍左證了市場的理性，那末慈溪是不是還能支持起行将破3的代價系统？
從以往的市場環境来看，高端客群對付高房價的支持力度仍是强劲的。
举個例子，2019年年底慈溪老城室第均價在1.5万/㎡時，融創慈澜府横空出生避世，以精装均價2.5万/㎡震動到全部慈溪，但成果是慈澜府首開大热，最早賣完的仍是高價房源。
但對付刚需客户来讲，比年来慈溪城區的供地重心偏重於新城河等新焦點區域，高地價致使主城的房價短時間内不會回落。
而城南、宗汉、坎墩等刚需板块因為既有存量不竭削减，後续供给不足，将来极可能處於一個改良扎堆、刚需無盘可選被迫向近城區/州里外溢的場合排場。
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