周长青:從物理空間到生活方式重構,万亿级城市更新...
美國聞名都會计劃学家沙里宁曾说過：“都會的發展，其實內湖抽水肥,不是纯真的边境扩大，而是傳承汗青立异白髮變黑髮,将来的進程，使其焕發出全新的期間能量。”對付一座都會而言，都會功效、路網款式、街區標准、生态情况及修建色采，是這座都會给人留下的、可复制的直觀印象，而基于都會独有的汗青影象和精力内核，才是都會區分于其他的最久长、最有用的焦點竞争力。比年来，跟着房地產行業逐步由增量市场向存量市场變化，中國大型都會的成长重點正在由“都會扩大”轉向“都會更新”。都會成长面對新的挑战，必要解决的問題更综合繁杂，這個阶段對付计劃、设计和運营都有了更多的新要乞降新内容，不但要有都會空間形态的总體晋升，更要存眷的话題是若何豐硕都會糊口的内在？若何晋升空間品格？
都會更新驱動力
為甚麼要做都會更新？在天然進化的進程中，新陈代谢是一個广泛纪律，都會也不破例。世界都會成长至今，不成防止會呈現渐渐老化或因外界變革而引發的不顺應性，那末局部或总體的、有步調的革新和更新旧城的物资情况就成為必定。當現有都會機體呈現問題、原有都會功效不克不及知足如今人们的消费需求時，就必要都會更新，這是都會成长到必定阶段的必定選擇。
1. 寻觅新的生命力
都會化成长是一個有序的、由低到高的進程，一般要履历都會化、郊區化、逆都會化和再都會化四個阶段。而跟着逆都會化的過程，使得都會因產生逆都會化而没落的都會中間區再度都會化，由外延式扩大向内在式增加變化，都會焦點區起头從新寻觅它的生命力，這也是都會成长周期傍边的一個必定诉求，已超出了原本的供需瓜葛。
2. 人對都會温度的回归诉求。
當下，正處于消费進级的大情况，人们起头回归對都會的温度和都會恬静感的寻求，畴前只要物资根本，如今還必要體驗和感情，都會更新成长的標的目的起头回归到“人”上来。所谓的“修建可浏览，街區宜安步，都會始终有温度”，焦點就是從一個物资的都會回归人本，都會不是冷冰冰的钢筋水泥，而是聚焦人文内容和住民糊口。
3. 品牌必要與眾分歧的贸易空間
過往是品牌的工業化期間，都因此范围化、大型連锁為主，但今天，因為創業情况的扭轉和客群的极端分離，致使品牌起头進入细分解、差别化和短周期的模式，品牌更愿意寻觅與眾分歧的空間，来為本身的成长缔造機遇，而都會更新偏偏付與了它新的機遇，都會更新带来了更遠的辐射范畴、更强的特定客群粘性、和品牌本身在短時間内很難構成的消费场景。
4. 地皮资本的稀缺性
曩昔十几年来，房地產行業是一個不竭造屋子的進程，而現在進入高存量期間後，存量革新就成為了必需要面临的問題。對開辟商来讲，從本来在“白纸上作画”，到現在在已有的稿纸上作画，画的進程比拟白纸對付画师请求更高。
各方介入者的长處均衡
都會更新中，存在着长處博弈的重要三方：當局、開辟商、原業主，贸易性的都會更新如要顺遂推動，三方的长處分派必需到达均衡。
1. 短時間长處與持久成长的均衡
诸如快速收租、股權變現、運营带来現金流、将来资產升值、成长成為地標等分歧的长處诉求，介入者對付短、中、持久成长和收益的预期也分歧，這也象征着在红利模式和总體的计劃上要斟酌短時間和持久，要對項目標短、中、持久的收益做一個均衡。
2. 均衡各方长處的存眷點
好比一個項目對當局而言，項目自己的红利性不是最關头，最關头的是動员一個社區或商圈的总體空气，構成一個特定的引领，好比就迪斯尼自己赚不赚錢不首要，但迪斯尼動员了全部上海的遊览。對付開辟商来讲，除項目標红利性，還可能會有新的诉求，好比履历堆集、構成本身的怪异上風和培育团队等。
3. 收益模式中求均衡
都會更新項目除毛膏，常常會有至關的限定前提，那末這致使它的赢利空間實際上是有局限的，經由過程收益模式上和贸易模式的综合评估，去均衡各個介入方的终极價值，也将成為破解都會更新长處的一剂良藥。
都會更新符号：扭轉的是颜值，稳定的是影象
都會更新的迷人的地方在于它變和稳定带来的新旧連系，既可以把新的革新理念贯彻到底，又可以保存原汁原味的汗青風采，将新旧空間融為一體，并将白髮變黑髮洗髮精,其文化特征举行持续。
1. 變革的内容為文化焕新供给動力。在都會更新的立异海潮中，层見叠出的新内容不但承载了人们真實的糊口需乞降感情，也不竭拓展着都會的新功效。在都會更新項目中，變的實際上是客群、商户、谋劃形态和空間的體驗變革。
2. 稳定的修建為都會积淀保存影象。都會更新稳定的是區位地块的属性，和它所保存下来的基因或影象，不少項目實在知名度没那末高，反而是經由過程革新把影象叫醒。
都會更新可以在最古老的處所做最時尚的勾當，這是内容带来的是消费的進级。而修建带给人的影象，它的符号、它的專属的独一性是稳定的。找到人们和它的價值归属感，就是新與旧的共生。
都會更新安身點：以報酬本，實現抱负糊口的重構
都會是為人而建的，都會經濟、社會成长，说究竟是知足人的需求，都會更新應從顺應人的周全成长需求動身看問題、找標的目的，而知足人的需求、提高消费者粘性，就要聚焦今朝的@贸%rLd4i%易大情%xsQvS%况@。當前，新消费群體價值觀也已產生變化，他们糊口節拍快，在事情與糊口之間快速切換；他们但愿統一時候空間知足多種需求；他们注意體驗，寻求糊口品格，以彰顯個性。在如许的贸易成长趋向與布景下，都會更新重要解决的問題，即是若何實現汗青文化與年青消费群體的糊口慎密粘合。
1. 體驗。只有好的體驗才能激起咱们心里的需求，都會更新必要塑造人们的感官體驗與生理認同感，經由過程情况、修建和都會气概交融，而营建出新颖的空間场合，激倡议消费者的消费意识與消费举動。
2. 场景。资產的價值不在于装修的何等奢华，而在于若何把這個空間酿成一種场景，為年青消费群體带来历源不竭的别致感。
3. 情怀。一座城，一種文化，在影象深處，总有一種情怀會讓你回味無限。對付都會更新，不该该只是充溢着钢筋混凝土的气味，而是應當叫醒都會文化脉络，唤起一代人的精力影象。
4. 個性化内容。從贸易的角度，都會更新能讓都會變得更便捷、更高效，将来贸易更新的成长趋向是聚焦文化、艺術、文娱等個性化的内容。
5. 便當度。亚马逊的無人超市，讓人们意想到傳統的辦公和贸易竞争力降低，新的零售代表将来，由于他们能知足将来消费進级的需求，而都會更新必要用新的空間来供给更高的效力和更好的體驗。
都會更新若何應答挑战
都會更新成长至今，跟着分歧范畴互相連系、互相迭代，都會間的繁杂性也進入了史無前例的新阶段。都會更新項目投资門坎高、投资庞大、周期长、长處相干主體浩繁，處所性律例政策變革快，下层各區政策也不尽一致，且因為項目硬件前提的限定，項目經常没法知足多種人群汇集需求的空間场合，這些不言而喻的危害身分時刻威逼着開辟商及項目開辟的節拍。
1. 創建跨界、互联網思惟。在互联網+的布景下，团队自己就應當懂跨界、懂互联網、懂设计、懂運营，同時要具有很强的立异性。
2. 實現资產设置装备摆设的差别化和精准化。要依靠專業团队，對投资者的危害偏好、經受能力、预期收益等特性举行画像和分层，創建客户信息大数据，并基于此供给差别化辦事，而且對一個項目從一起头就计劃出它的投入產出，財政回報和退出的模子。
3. 聚焦區域更新，而不是項目自己。陪伴着全部財產更新的周期，都會自己的栖身消费，都會交通都有一個成长生命周期，都會更新項目也是陪伴着大情况一块儿變革，不然将會呈現不調和的問題。
大数据驱動的都會更新
跟着互联網的成长，大数据與贸易地產的跨界组合也被業内视為一個立异的風口。海内一线贸易地產開辟商起头逐步器重大数据范畴，并将這一东西應用到前期策動、後期運营、辅助品牌招商等。固然大数据在都會更新的利用還未真正起头，但經由過程大数据切入垂直范畴，可以或许加倍精准地把控客群消费举動，對决议计劃做出標的目的性的引导。
1. 大数据可以或许更精准的抓到特定客群的標签。大数据可以更精准的對都會更新項目標客群举行深度認知，可以連系出行、栖身、事情、家庭和社交的消费特性抓到客群的散布，领會他们包含线上、线下在内的消费习气和消费举動轨迹。
2. 區域本身差别化的塑造。在掌控消费需求的根本上，經由過程贸易模式去解决這些需求，充實塑造項目本身在區域内的差别化。
3. 治療汗皰疹,针對個性细分需求為項目引入一些小眾的業态。数据可以更有用地捕获消费者和其轨迹，针對他们的爱好引入一些好比快闪業态、體驗式拍照、立异生鲜超市和體驗型餐饮等小眾業态。
4. 為運营調解供给支撑。運营者可以或许加倍精准地把控客群消费举動，實時预判消费需求調解品牌業态，乃至還可以或许清楚领會竞品的運营状态及客群组成。
在這個新的期間，贸易的气力不但浸透到了平常糊口的每一個角落，也扭轉了世界的運轉方法。陪伴這一成长進程發展的80、90、00後，他们起头以分歧的角度對待世界、感觉世界，并以全新的姿态建立本身的糊口方法。将来的期間一定是寻求更自由的魂魄、更自由的躯體，而都會更新终會在不竭求索中展示出更清楚的样子。
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