不動產“连环买卖”中,次买受人能否排除法院强制执行?
我國不動產品权變更采纳挂号见效原则，象征着买受人只有打點完成所有权轉移挂号後才能获得所有权去疣膏,。因此從买卖起頭到挂号完成這段時候内，买受人可能面對着标的衡宇被作為出卖人责任財富被法院强迫履行的危害。為此，《最高人民法院關于人民法院打點履行贰言和复议案件若干問题的劃定》（如下简称《履行贰言和复议劃定》）第二十八条“無错误不動產买受人物权等待权”条目，付與买受人在必定前提下可以解除履行的“准物权庇護”。但是實践中，买受人可能出于各類缘由将未挂号不動產（或交易合同項下权力）再次讓渡给别人，即產生“连环交易”。在连环交易中，背工买受人（或称次买受人）可否援用《履行贰言和复议劃定》第二十八条哀求解除法院强迫履行？法院又應若何举行要件审查？【根基案情】
北京市第二中级人民法院在富通公司與洋洲房地產公司等融資租赁胶葛案中，于2018年6月21日查封了洋洲房地產公司開辟的涉案衡宇。案外人阮某因故提起本案履行贰言之诉，哀求解除對涉案衡宇的履行并消除查封。法院經审理查明，阮某與案外人李某于2018年5月21日签定《衡宇交易合同》，商定以67万元采辦涉案衡宇，并商定配合去開辟商打點更名。某房產掮客公司作為见證方在合同上加盖公章，并開具中介费单子。同日，阮某向李某轉清潔毛孔產品推薦,账付出全数購房款并获得收条。随後，阮某與開辟商洋洲房地產公司补签《認購协定》，将题名時候倒签至李某購房時候即2017年11月17日；洋洲房地產公司為阮某补開了房款收条。两邊未续签正式商品房交易合同，亦未網签存案。洋洲房地產公司于2017年11月向李某交付衡宇，李某举行了装修，并于2018年5月21日将衡宇轉移给阮某占据。經向计劃和天然資本委員會查询拜访核實，因開辟商未打點完工驗收手续，涉案衡宇不具有產权證打點前提。
【裁判成果】
北京市第二中级人民法院作诞生效裁决認為：涉案衡宇系洋洲房地產公司開辟扶植并出售给李某，李某在打點過户挂号前又“轉卖”给阮某，阮某與洋洲房地產公司补签《認購协定》，本色系李某将其與開辟商之間衡宇交易合同項下权力义務归纳综合轉移给阮某。阮某合适《履行贰言和复议劃定》第二十八条無错误不動產买受人物权等待权的要件，享有足以解除履行的正當权柄。遂裁决遏制對涉案衡宇的履行。
【法官评析】
本案争议核心在于衡宇“连环交易”的次买受人是不是合适《履行贰言和复议劃定》第二十八条關于無错误不動產买受人物权等待权的组成要件，進而享有足以阻却履行的权柄。
1.不動產买受人物权等待权的一般组成要件
我國不動產品权變更采纳挂号见效原则，买受人打點挂号获得產权的時候常常滞後于签约或付款時候，是以面對不動產在過户前被看成出卖人名下责任財富被强迫履行的危害。针對该問题，《履行贰言和复议劃定》第二十八条付與了無错误不動產买受人物权等待权，并劃定该权力具备解除款項债权履行的效劳，為买受人供给了超出债权規格的“准物权”庇護。据此条目，不動產买受人物权等待权的组成要件有四，即在查封前已签定正當有用的书面交易合同、在查封前已正當占据不動產、已付出全数或部門价款和非因买受人本身缘由未打點過户挂号。
2.次买受人可参雙眼皮手術，照《履行贰言和复议劃定》第二十八条受庇護
在典范买卖情景下，《履行贰言和复议劃定》第二十八条的合用及要件审查尺度相對于较為了了。但實践中，不動產买受人可能出于各類缘由還未打點過户就将不動產再次轉手，即產生“连环交易”。當此情景，次买受人可否享有足以解除履行的物权等待权，若何举行要件审查，值得穷究。
有概念認為，次买受人受讓的“二手权力”系债权哀求权而非物权等待权，且其明知前手买受人無產权而漠視危害举行买卖，不该受《履行贰言和复议劃定》第二十八条庇護。亦有概念主意，物权等待权與特定當事人的特定身分相联系關系，具备较着身份属性，不克不及被次买受人經由過程受讓合同权力所承袭。
笔者不壯陽藥，同意上述概念，来由是：其一，将次买受人纳入《履行贰言和复议劃定》第二十八条庇護范畴以内合乎規范意旨。《履行贰言和复议劃定》第二十八条旨在防止“挂号见效原则”所酿成的不成归罪于买受人的轨制性固有买卖危害彻底由买受人承當，從而损及本色公允、买卖平安和秩序不乱。次买受人在查封前購买占据不動產但未打點過户的，其所享有的物权等待长处，或承當的危害，與一般买受人并没有二致，亦應遭到庇護。其二，否認態度在逻辑上没法自洽。假如前手买受人未轉卖或不表露轉卖环境，明顯其可以本身名义哀求解除履行并得到支撑；而轉卖後，次买受人却不得解除履行，则其必定轉而主意消除背工合同并请求前手买受人补偿，前手买受人仅因轉卖行将处于截然相反的晦气地步。何况，背工合同消除後，前手买受人又将回归“物权等待权人”职位地方，此時其再以本身名义哀求解除履行，仍應受《履行贰言和复议劃定》第二十八条庇護，但徒增本錢。其三，法令對“连环交易”举動的否認性评价缺少充實合法性来由。否認態度象征着，法令仅仅由于前手买受人與次买受人签定了一個轉售合同，就褫夺其权柄優待职位地方，即先手买受人本来享有的物权等待权在讓渡中無故產生了权力减损。這無异于使未挂号不動產的连环交易举動包袱了晦气後果，包含了法令的否認性评价。但是這類否認性评价無疑缺少充實法理根据，不妥限定了买受人對本身权力的处罚自由，有违鼓動勉励买卖原则。是以，除非连环交易举動自己组成“因买受人本身缘由未打點過户挂号”，不然法令不该當褫夺其受《履行贰言和复议劃定》第二十八条庇護的資历。
3.次买受人物权等待权的要件审查
物权等待权作為债权向物权過渡轉化的中心权柄形態，组成要件有四：一是正當有用的不動產交易合同，以建立正當债权為条件；二是买受人已實行部門付款义務，實行水平越深则越值得庇護；三是正當占据衡宇，是债权向物权進化按摩精油,的顯著特性，权力公示性越强，與所有权权能连系越慎密，则物权属性越凸顯；四是未打點挂号并不是系买受人本身缘由，由于“危害制造者”和“权力上的睡眠者”不值得法令的出格優待。别的，物权等待权一般理當最晚到查封之時已構成，即签定合同、占据衡宇等應于“在人民法院查封以前”完成。
“连环交易”中，前背工合同的签约、付款、交付占据和法院查封等案件究竟要素互相穿插，环境异样繁杂。在要件审查上，應举行综合性审查，不克不及分裂前背工合同之間的紧密亲密接洽。详细而言：在合同要件上，需前背工交易合同均正當有用，但仅需限制前手交易合同必需在查封前签定。在正當占据要件上，前背工买受人肆意一人于查封前已正當占据即為知足。在付款要件上，审核對象應為前手交易合同的付款环境，即作為被履行人的出卖人是不是收到价款。即使次买受人已足額付出前手买受人价款，而前手买受人分文未支支出卖人的，物权等待权明顯無從谈起。在错误要件上，需同時考查未打點過户挂号是不是系出于前背工买受人本身缘由，可归罪于肆意一人的，两者均落空法令破格優待之資历。
4.结语
《履行贰言和复议劃定》第二十八条“無错误不動產买受人物权等待权”条目合用的典范情景為不動產买受人對挂号在出卖人名下的不動產提出履行贰言。對付“连环交易”情景下次买受人提出履行贰言是不是合用和若何合用该条目，法令并未明白劃定。從規范目标、价值和逻辑层面推论，本法则應合用于次买受人哀求解除履行情景。在要件审查上，不克不及分裂“连环交易”两手合同之間的紧密亲密接洽，而理當對前背工交易合同實行环境举行“总體性”审查。
（作者单元：北京市第二中级人民法院）
頁:
[1]