上海楼市半年考:“打新潮”涌动 二手房房價增幅由涨转跌

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由于积分差两分未达“入围門坎”，李琼（假名）與位于上海青浦區大虹桥（详情）板块的“網红盘”招商虹桥第宅當面错過。

增髮方法,招商虹桥第宅是上海上半年的贩賣套数冠军，其上半年以累计949套的贩賣套数盘踞贩賣套数榜单首位。同時，按贩賣金额计较，招商虹桥第宅一样進入前三名榜单。

但其实不是所有的购房者都能成為荣幸儿。因為招商虹桥第宅過于火爆，不出不测地触發了积分制，而李琼固然根本分满分，可是因為缴纳社保年限少，并未到达65.39分的入围門坎。

在达到入围門坎後，购房者才能介入到摇号中，终极凭仗拼命运而得到招商虹桥第宅的购房資历。一旦购房乐成，象征着购房者将以每平方米约6万元的单價买到新居，而周邊项目售價比方万科天空之城二期二手房售價已到达每平方米9万元以上。

上半年，跟着上海新盘积分制、新居限價、地價和房價联动等多重政策落地，上海新居的成交均價同比降低3%，而成交量跟着供给量而延续走高，同比客岁增加59%。同時，二手房房價颠末年头较快上涨也迎来盘整期。
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新居、二手房利差拉大

“在上海五大新城中，青浦區大虹桥比力热点，新盘广泛入围积分在65分以上，且可选择的范畴较小。建议积分较低的购房者，可以斟酌嘉定區或宝山區等。”某沪上中介职員奉告记者。

65分的积分至关于在根本分拿到满分60分的环境下，依照社保0.1计较，缴纳社保年限也必要跨越4年，到达50個月以上；而大都上海的外埠人要想获得更高的积分，必要更长的社保年限。

以上海市中间的高端楼盘回复珑御项目為例，该项目認购客户的入围积分到达112.8分，是上海首個最靠近满分的楼盘项目，這象征着在根本分满分的环境下，入围者還必要知足累计缴纳社保220個月（上海社保缴纳上限221個月）。這也象征着，入围者的社保年限最少要到达18.3年。

基于新居、二手房利差拉大，记者领會到，“打新”步队中不乏上海家庭賣掉老屋子後以白叟名义参加“打新”的家庭。

回复珑御项目在售的新居均價则為13.58万元/平方米，而该项目一期的二手房挂牌代價已跨越20万元/平方米，而“打新”乐成者便可以“赚”到1200多万元。

一样，與回复珑御项目一街之隔的、也是染指本年上半年销冠的项目老西門新苑贩賣均價约為13000元/平方米，该项目以65.9亿元的贩賣金额位居榜首。

因無死角馬桶刷,為新居代價低于周邊二手房，其常常设置了更高的門坎。记者以购房者名义咨询领會到，個體热点项目乃至還隐藏着“百万茶船脚”、“高首付門坎”機能性纖維產品,等限定。

固然，并不是所有的新盘城市触發积分制。本年上半年，总计有153個新盘超3.6万套房源入市，只有约三分之一的项目触發了积分制。

“比拟于市中间、虹桥板块等热点區域，若是斟酌上海宝山區和嘉定區，更远的奉贤區，采辦新居的话，积分入围其实不會很高，部門项目因為没有触發积分制，若是認筹早的话便可以选到符合的房源。”上海一位宝山區的中介职員向记者先容称。

中指院上海分院高档阐發师刘航总结称：“本年上半年，上海新居成交套数同比增加59%，缘由一是本年加大供给量，动員需求；二是客岁上半年受疫情影响，供给和成交都呈現障碍，基数较低。跟着客岁下半年景交的规复，成交量的同比增速會趋缓。”

“在成交均價方面，上半年经由過程调理供给布局，增长外环外的供给量，使得全市总體成交代價保持在低位，成交均價同比降低3%。本年下半年，上海估计另有两批集中供给楼盘入市。从供给量来看很是充沛，不外供给量重要之外环外為主，市區7區的供给量仍遭到限定，以是新居成交均價會降低，同比降幅可能會收窄。” 刘航估计。

圖片来历 CREIS中指数据

二手房市場進入盘整期

本年年头，跟着“學區房”的火热，上海二手房迎来一波延续上涨潮。

从上海链家钻研院数据来看，本年上半年上海二手房成交均價同比增幅从2020年下半年進入上涨趋向，于本年春节先後到达最岑岭，尔後二手房成交均價同比增幅由涨转跌。

据上海链家钻研院的监控数据显示，在方才曩昔的6月份中，上海全市共成交二手房2.8万套，环比增加10%，同比增加1%；成交金额941亿元，环比增加12%，同比增加3%；套均总價和成交均價别离為337万元/套和41269元/平方米，环比别离增加2%和5%，同比别离增加2%和3%。

本年上半年，上海全市二手房累计成交金额6057亿元，成交套数18万套，套均总價336万元/套，成交均價40793元/平方米，同比增加4%。

在“打新”不容易的环境下，李琼下一步可能转战二手房。因為外环内的新居供给量较少，采辦二手房成為更多年青家庭的选择。

“新居依然是賣方市場，而二手房的议價空间正在渐渐加大”。某沪上中介职員向记者暗示。

上海链家钻研院首席阐發师杨雨蕾暗示：“今朝二手房市場并没有再上涨的动力，一是由于新居吸引了较多的存眷度，打新热度未减；二是由于今朝银行放款周期耽误至近100天（客岁同期為40天摆布），拉长了成交周期，必定水平上影响了置换進程；三是由于在一系列调控政策的影响下，不乱了市場预期，新居、二手房倒挂的环境讓部門购房者望而生畏。”

在刚曩昔的6月份中，二手房新增挂牌量环比继续下滑，但挂牌存量仍然充沛，未呈現供不该求的环境；从成交房源中的涨價占最近看，已是持续4個月降低。

2021年上半年上海二手房成交环境一览