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標題: 不動產真不動寻访台灣房地產行業小记 [打印本頁]

作者: admin 時間: 2021-6-5 17:09
標題: 不動產真不動寻访台灣房地產行業小记
這已经是我的第二次赴台，與一群大陆的業界人士加入中华金石奖颁奖和行業造访之行，對宝岛再也不怀有客岁炎天第一次去游览前那份神秘巴望，也正因如斯，得以抛去初度拜访的那份火急的走马观花，可以或健長保健貼,许安静的细心审阅這座承平洋岛屿上的人事物，他们的保存状况，與大陆的异同。

在台灣，房地產被称為不動產，用行業目光看台灣，给我留下七方面的@启%KG248%迪或影%1C8Ru%象@：

　　一、現金為王

台灣冠德团體董事长马玉山師长教師奉告咱们，“當市场不景气的時辰，你會發明不動產真是不動產，彻底賣不動。”听说曾的台灣十大建商已所剩无几，马師长教師是一名大名鼎鼎的業界大佬，風采翩翩，谙習地產江湖，時時脱口而出英文專業術语，他说最首要的一点履历，就是永久包管CASH FLOW(現金流)，凡是他會做五年的資金计划，如许内心才會有底应答任何市场風云突變，冠德就是如许活下来并做强做大的。

二、地是“老子”的

地皮是最根本的出產資料，台灣的地皮所有权為產权人毕生私有，没有几十年的利用年限，若是你不搬场不賣房賣地，這块地就永久是你的，身後可以担當下去。地皮私有化包管了產权人的权力，若是你不拆迁，没有谁可以赶走你，以是没有浇汽油自焚的故事產生，這把双刃剑同時也带来了一些负面问题，比方都會面孔比力老旧，除台北和高雄略微有大都會的感受，其他处所街道和衡宇和内地的平凡地级市雷同，台北和高雄的高楼大厦寥寥可数，不外還好有101大厦作為精力碉堡矗立在台北向全球证实着台灣的大志和技能，在台灣如许一个总面积3.6万平方千米而中轴几近被高山盘踞的地皮上，若老城更新没法提速，也没法@期%s99yy%望大范%1581b%围@開疆拓土成长新城或经開區，事理很简略，没童贞地儿了。

也由于地皮稀缺，台灣的房地產项目體量凡是很小，几十亩占地算是大盘，凡是不跨越四栋楼，中庭面积小，走精巧化线路。但很是注意入户大堂、排挤层、會所等大众空間的设计操纵。

固然，单单用高楼大厦和项目范围权衡一个都會的竞争力和房地產成长水平有些局促，除衡宇，台灣的汽车也颇显陈腐，奔跑宝马保時捷以上的豪车呈現頻率远不及内地大都會，并且90年月乃至80年月的车型仿照照旧大量行驶在马路上。我想大致有两点缘由，一是台灣汽车早已普及，而在大陆汽车大范围走入平常苍生家究竟结果是二十一世纪以後的事；二是台灣人不敷虚荣，不那末“要脸”。

　三、高物業附加值

上一点提到了大众空間的操纵，大众空間充实操纵作為项目業主的从属功效，设计精巧独具匠心，概况上得益于奇妙居心的设计，本色是一种物業附加值的價值观融入，咱们所观光的位于台北南港區的元利世纪汇是一个三栋楼的高端项目，除配套有泛會所排挤层泅水池、咖啡厅、韵律课堂、健身房以外，還鄙人沉式的入户大堂里，设置了業主專用餐厅和厨房、KTV包房和片子放映室，業主可以约请亲朋到自家楼下搞一场轰趴(home party)，一条龙辦事包罗万象，倍儿有體面！

這个楼盘的主力户型為60-80坪，房價大要在80-100万新台币/坪，1坪约即是3.3平方米，依照4.5的汇率计较，约莫至关于5-7万/平方米，每套总價几近都在万万人民币以上。同時這里的物管费可不廉價，折算成人民币大要25元/平米，與内地比拟的确天價，但高物業附加值也恰是體如今這里，物管费必需预交，可是後期可以包管享遭到物有所值的辦事。物業费可以冲抵大众举措措施的利用收费，和一些物業辦事事项，比方利用健身房汽機車借款,、KTV包房，都可以从物管费中扣减，若物管费不足以抵扣，则补交利用费。這麼一来，支出的物業费哪怕较高，也是取之于民用之于民。而且所有大众空間的辦理和利用由業主委员會说了算，業委會可以决议聘任哪家物管，所有的物管费最後真正用于了物業公司的平常辦事，和各种本钱，形成為了杰出的生态链轮回。

與之比拟，今朝大陆地域的状态根基為收取极低的物管费，由于中國最不減肥貼,缺的就是人和劳動力，以是人的價值是很难被承認的，否则怎样會成為世界劳動力输出工场。物業的辦事除保安保洁(说刺耳点就是看門扫地养花)以外，很难供给真正高端知心的辦事，大開辟商為了包管物管辦事质量，凡是采纳開辟公司赐與物管补助的方法，物管公司能不赔本就谢天谢地了，别谈光亮磊落人人叫好的靠辦事挣钱。

四、以报酬本，尊更生命

观光台灣的室第项目有一个很深的感悟，那就是這里真正把人的生命放在第一名，充实以报酬本，尊敬人。

和内地同样，台灣也有本地的房地產主管部分和各个專業的行業尺度，修建物必需合适响应尺度，并严酷施工、验收。比方窗台必需高于0.9米，咱们所看到的窗台几近靠近胸口，且開窗面不大，由于平安高度足够以是并无加装雕栏，既平安又节能，不像海内窗台修很低，加装意味性的雕栏，@由%6B2x4%于大大%9M3z3%都@人喜好低矮的大飘窗，以是交房後凡是把雕栏全数打掉當成废铁处置，與烧毁雕栏被同事抛弃的，另有律例严谨性和對生命的尊敬。

台灣规范请求，15层以上修建，必需设置室阁房外两个分散通道，為了防止告急逃生時寒不择衣摔下楼梯，在楼梯間的扶手上還留有挂钩安装防护平安網。如斯虽增长了公摊和本钱，却在火警產生時，多了一条活路。

五、術業有專攻

在两岸修建岑岭论坛台北场現场，與坐在身邊的台灣朋侪交换咭片，這名名為陈昭期的同業咭片上写了五个公司名，下面同一的头衔是“出格助理”，我问他為什麼有五个公司，答曰由于财政上的一些瓜葛，有部門联系关系公司，整體對外名称是大隐開辟扶植股分有限公司；我再追问作甚出格助理，答曰重要賣力行销，也就是大陆所说的营销。聊了一會他问我公司是不是有二手房部，我说没有，大陆的地產方兴日盛，一手房才是主力，二手房仅為需要弥补。而台灣早已履历了大兴土木的期間，如今市场成交的很大部門寄托二手房，很多公司具有二手房部分，這大要是房地產行業成熟的标记吧。

在台中與一名中斗室地產公司姓谢的老板交换，他在台中做了几个项目，一年的贩賣额约莫10運彩ptt,亿新台币，约2亿人民币。范围虽不大，但他们全公司只有7小我，细问事实，他奉告我在台灣，開辟商根基上端赖整合，專業分工很是完美，连開辟报件都外包，這7小我两人賣力客户辦事，两人賣力工程，一人賣力财政，一人賣力其余行政事件，此外就是他了。

　　六、看不見的手

高雄黄苑扶植董事长郭敏能師长教師提及他的项目如数家珍，陈水扁也是他家的業主，颠末陈水扁所住项目時，特地為咱们批示了扁家位置，郭总玩笑的说：“我就晓得大師對陈水扁家住哪儿感乐趣”，一语被他不幸言中，咱们還八卦了一下扁家現状和物業代價，人民币一千多万。

郭師长教師作為業界先辈專家，和深具影响力的代表，遭到高雄當局的恭敬，经常會请他献言献策，他直言不讳的奉告當局不會养护树木，行道树枝干大了修剪就行，不消拔掉从新载重，致使高雄的行道树比起台北相去甚远。

别的他也是行業协會賣力人，當他發明市场放量過大供大于求時，曾屡次建议同業放慢開辟速率，公道供貨，如斯可以包管市场安稳，也能够庇护大師长处。可見在台灣，行業组织成了促进市场康健调理的一股气力，在市场经济中，本应讓市场供需调理代價杠杆，但市场极易產生颠簸，若老是當局出头具名干涉干與，或许拔苗助长，期望老苍生听话也很难，公众凡是是買涨不買跌，要末一窝蜂抢房，要末团體张望。在這个時辰，台灣同举動咱们供给了一个行之有用的市场节制方案，伸出了當局看得見的手以外那只，最合适市场经济纪律的“看不見的手”。

　七、合宜室第

今朝大陆正在实施双制度，鼎力鞭策保障性室第扶植，2011年天下保障性住房扶植方针為1000万套，约占全部市场50%。作為“三民主义”主意之一，民生是台灣當局历来注意的指标，為了真正晋升公众幸福指数與得意度，專門做了十大民怨查询拜访，讓老苍生说实话發怨言，成果十大民怨之首即是房價问题，民國99年(2010年)台北台北的衡宇均價已到达70.5万元新台币/坪，约合人民币近5万/平米，较上年房價涨幅22.4%，而人均GDP涨幅仅為13.67%，哪怕台中高雄没有几百上万万新台币也难以購房。為节制房價讓居者有其屋，台灣當局也正在鞭策保障性住房试点，只不外在台灣，称呼是“合宜室第”，當局的目标是均匀单價不跨越15万元/坪。

马玉山師长教師也夸赞當局启動合宜室第是明智之举，很是聪慧，既可以或许解决民平生息民怨，又不消出钱乃至還能赚钱。

每次观光项目，台灣同業老是比商定到访時候提早，排队笑貌相迎，欢迎時各抒己見言无不尽，糖果点心乃至依云矿泉水侍候着，最後笑貌相送将這些好印象留在咱们的影象深处。而来自豪陆的咱们却老是迟到，兴许是大陆習气吧，習气了约按時間只是参照尺度，只是守候的肇端時刻，归正老是有人會迟到的，去得早不如去的巧，一秒钟不挥霍最佳。

我是带着些许负罪感返来的，由于咱们没有挥霍本身的時候，却偷盗了他人的時候，不管民國仍是西元，计法有异，份量不异。

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