流程·税费·風险 台灣購房會玩才能赢
文条件要：在台灣地域投資房產若何申请貸款？要包袱哪些税费？若何打理？……诸多現實问题必要投資者逐一解决。是以在這里有需要先容台灣地域購房的流程、重要税费、筛选物業和出租辦理等方面的内容，讓投資者對此有一個开端的领會。大幅松绑房產投資
从6月30日起，台灣地域大幅开放大陆住民及陆企赴台購買不動產及商辦楼宇的限定。记者日前从相干渠道得到一份由台灣地域“行政院大陆委員會”制定的《开放陆資来台从事奇迹投資政策阐明》（初稿），此中就對放广大陆資金購買不動產限定方面做出了明白劃定。作為台灣地域房地產政策钻研學會理事长，蔡為民認為這只是开了一個头，往後還會有更多的限定會被放宽。下面咱们无妨對今朝已放宽的内容做一下阐發：
點窜条例1：开放陆資企業因营業职員栖身之室第、从事工贸易務之厂房、業務地方或辦公場合或其他因营業必要之地方，获得的不動產。
蔡為民暗示，在曩昔十年里，大陆人士可以或许在台灣購買不動產的情景可以用“罕有”来形容，可以或许乐成買房的都是一些已移居到台灣地域的“大陆媳妇”，而對付真正栖身在大陆的人士来讲，连看房都难，更况且買房？這項内容至關于為大陆人士在台灣地域投資房產“开了門”。
點窜条例2：取缔大陆人士来台获得不動產需阐明資金来历之劃定。
蔡為民認為，這条劃定的點窜，也使得大陆人士投資台灣房產变得相對于轻易了一些。之前對大陆人士對其資金来历举行阐明，這其實是報酬設置了一道門坎。
點窜条例3：放宽向金融機构融資之限定。
（1）陆資投資人在台采辦房地產之貸款劃定對照當地區人士相干劃定打點。
（2）在台无居处之大陆人士打點不動產品权担保放款，核貸成数以担保品鉴估價值50％為上限。
對此蔡為民指出，容许大陆人士在台灣地域購買不動產時申请按揭貸款，其實是低落了購房門坎。此前固然容许已在台灣地域投資的大陆人士購買不動產，但必需是全额付款，這對付經濟气力相對于较弱的購房者来讲，是很难做获得的。
點窜条例4：放宽获得不動產品权之大陆地域人民来台逗留刻日。
每一年来台总逗留時代从不得逾1 個月放宽為4 個月；每次逗留刻日及次数不作限定。
蔡為民说，以前大陆人士在台灣逗留時候有限，就只有短短一個月，无论想出甚麼法子举行延展，仍是没法冲破這個限定。如今放宽至4個月，并且次数不限，這即是是给大陆人士在台灣投資房產供给充沛的時候来打點相干事宜。
固然，从不乱房地產市場角度動身，對大陆人士購買不動產設置了响应的讓渡前提，如增設讓渡限定前提，即大陆人士获得供室第用不動產所有权後，须于挂号後满3年才得移转；别的為避免大陆人士已将台灣地域不動產讓渡却仍在台滞留，地政构造需賣力傳递大陆地域人民讓渡不動產品权之信息。
購房流程要领會
在台灣地域投資房產，起首要领會購房流程。记者比拟台灣地域和上海的購房流程發明，固然大要上类似，可是此中有不少细节存在着區分，這些处所乃至彻底分歧。是以對付購房流程而言，投資者应當重點领會其特色。
台灣地域的房地產市場上房源可分為预售屋、新成屋、中古屋，此中预售屋雷同于新建商品房，而新成屋在至關于大陆的現房或次新居，中古屋则指建成時候跨越10年以上的二手房。這三种房源采辦的路子纷歧样，预售屋从制作商手中采辦，新成屋既能从制作商手里采辦，也能从二手房中介公司手里采辦，中古屋则可以向小我采辦，固然，绝大部門是經由過程中介公司举行交易。因為台灣地域房地產市場已履历了40多年的成长，新居供给量仅占全部市場的20%，大部門為二手房，是以這里重要先容二手房的買賣流程。
1、预售屋付款两步走
在大陆采辦预售房，房款在签定交易合统一個月後就已全数交给了开辟商了，未住進新居以前，購房者便已起头在還貸。而在台灣地域采辦预售屋则并不是如斯，在交房以前，購房者只需付出至關于总房價的30%，而无需承當銀行貸款利錢。
購房者找到符合楼盘以後，第一個步调是“定、签、开”，即與制作商签定購房合同、缴纳头期款和开辟商動工，头期款一般约占总房價的10～15%，由制作商跟購房者两边约定。
因為预售屋是還没有完成的衡宇，以是在签约是必需把當初制作商所许诺的部分列入合约中，這是所有采辦预售屋的投資者应注重的部門，内容最佳包含：采辦的現實面积及公摊比例、泊车位的利用权、利用的建材、装璜、公設的項目、估计竣工日期及违约時的补偿法子等等以保障購房人的权柄。此外台灣“内政部”制定的《预售屋交易左券范本》也可保障購房者的权柄。
签约完成後，除購屋款以外，還要筹备付出一些相干的用度，重要包含各項税金及過户的用度。購屋者所要付出的税金包含印花税和契税，其它用度部分包含申请地皮及建物誊本费、過户規费等。
動工以後，按照工程的進度，每過一段時候须向制作商付出一笔制作用度。制作商會按期给購房者寄来相干的資料，傳递工程進度，和应付金錢金额等，从動工到工程竣事，须向修建商付出约莫至關于总房價的15%。固然，購房者也能够經由過程制作商的網站来领會工程希望环境。
一年今後購房者起头要筹备付出第二笔金錢了。比及工程竣工，制作商通知收屋，并获得衡宇所有权證以後，须向修建商付出第二部門金錢，這部門金錢至關于总價的70%。若是向銀行申请按揭貸款，收屋以後這部門金錢才會劃转给开辟商，購房者正式向銀行按期還貸。
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2、買中古房付款分四期
專家暗示，台灣地域早已進入了“二手房期間”，二手房占市場总供给量的80%摆布，是以在這里有需要對二手房買賣流程也做具體先容。蔡為民奉告记者，在台灣地域買房一般都寄托中介来完成。二手房交易分為四步，即签约、用印、完税、交屋。而對付房款的付出，與大陆也有所區分。在大陆買二手房，其首付款是在签定交易合同以後一次性付清，而台灣地域可以把收费款分三期付出，最後交房時再付出最後一笔。
签约：交易两边针對不動產交易價款告竣协定，将交易流程，價款给付方法，交易前提以文字方法详载于合约书上，而且两边亲身署名盖印，經代书見證签约之步伐。签约以後，買家必要向賣家付出首付款，约莫至關于总房價的10%。
用印：交易两边将報税、過户所需證實文件交付代书，代书并于增值税申報书、契税申報书、所有权移转左券书（公契）、挂号申请书上盖好两边印鉴章的手续，称之為用印。代书是指那些專門替交易两边打點送件、報税等事宜的專業人士。在這個進程中必要注重的是，签约3～5日以後就要用印；在這進程中，若是買方必要貸款，应由買家找到貸款銀行，并打點天資审查、估價、担保等貸款事宜。對付大陆人士来讲，證實文件重要包含护照等。在该進程，须付出此外至關于总房價10%的房款。
完税：當契税税单核發後，代书通知出头具名缴税，買方并于同時付出完税金錢，此称為完税。完税以後，實時送件并打點過户手续。在此進程中，再次付出10%摆布的房款。
交屋：這個進程跟大陆的交房步伐类似。在此進程中，代书获得新居產證，并交给買方，而買方备齐尾款、代书费、規费、辦事费等，賣方则需结净水電煤气费等。至此，全部買賣進程完成。
相干税费需厘清
在台灣地域投資房產，税费有哪些？這也是投資者所關切的问题。记者从信义衡宇领會到，在台灣地域投資不動產，最重要的用度是中介佣金。今朝台灣地域中介佣金為总價的1%，這跟上海相差不大。可是必要注重的時，在往後出售房產時治療腰痛,，中介佣金要大幅上涨，到达4%，這至關于上海的四倍。
固然中介收费程度不低，但中介的感化却至關大。因為房地產買賣金额高，并且由签约到交屋還需花大将近一個月的時候。為了保障價金的平安，銀行有供给成屋如约包管辦事，就買賣價金供给保障。以信义衡宇而言，如约包管的用度由信义衡宇付出，别的還供给漏水保固、辐射及氯离子检测等四大保障，保障買方的权柄。别的，台灣的不動產買賣金额不必公然，是以對買方而言，成交行情就必需倚赖中介業者供给。建议成心投資台灣房地產的大陆人士，须选择信用杰出、辦事完美的中介業者，低落投資的危害。
除佣金以外，購房者必要承當的用度法網直播,包含契税、辦事费等。契税征收尺度為契價的6%，从概况上看彷佛很高，但请注重是“契價”而非“总價”，信义衡宇有關人士诠释说，所谓契價實际上是纳税代價，要比美國黑金,現實成交总價低很多，至關于在总價根本上打六折。
此外另有一項比力大的用度為代书辦事费，分签约代书费和交易挂号代书费，這部門用度購房者可以與代书详细商谈，两項相加在2000～3000元不等。别的，印花税、交易挂号規费和书状费、挂号簿誊本费等。
表1 買房应缴税费一览表
除各項税费以外，貸款利率的多寡也决议着投資本錢。不外台灣地域今朝的利率程度正处于低位，投資本錢可大大低落。记者领會到，今朝台灣各贸易銀举動了获得更好的事迹，近期正在“血拼”房貸市場，如近期台北市各家贸易銀行就打起了自家“邻人”的主张，推出了一款叫做“敦亲睦邻”的房貸產物，只如果銀行四周的住户，且百家樂版路,在有關部分或上市公司就职，或是由銀行代為發放薪資者，買房均可以到前半年1.86%的优惠利率。
蔡為民暗示，近期台灣利率程度不竭走低，各贸易銀举動了争抢客户資本，竞相推出各类优惠房貸產物，是以不少房貸產物的年利率程度只有2.0%摆布。如今台灣政府开放陆資法人可以来台采辦商辦、厂房，和自用室第不動產，接下来，陆資貸款也将是各銀行筹备抢進的一块市場。期待“金管會”批准以後，對陆資買楼放款，顿時便可以動起来。“我信赖大陆人士也必定會成為台灣各贸易銀行争取的工具。”蔡為民如斯展望。
另类危害需規避
在台灣購房有很多另类危害必要規避，蔡為民暗示，對付大陆人士来讲，最重要的是要學會以當地人的目光来选房，如许方能较好地做到防备危害。也就是说，要斟酌台灣人在購房時的爱好。
固然，對付衡宇產权问题、質量问题，和周边配套举措措施是不是完整等环境，在這些方面，大陆和台灣地域都是相通的，購房者彻底可以依照大陆通行的做法来举行考查。除此以外，專家暗示特别要注重如下几個方面：
起首要阔别辐射屋和海砂屋，這是台灣公众購屋時最怕碰着的状态，有些中介業者有供给检测的辦事，此外在采辦中古屋時，可以请民間或有關部分代為查验，辐射屋的检测可追求行政院原子能委員會协助（網址），海砂屋的部門请追求各县市土木技師公會的协助（網址），此外也能够请求制作商或賣主供给相干證實文件。
其次就是尽可能防止凶宅和與古刹相邻的室第。凶宅的代價固然极為低廉，可是台灣人對其远而避之；而挨近古刹的室第，台灣人對此敬而远之而致使其代價也不高。此外就是進門見餐厅的房型不要选。固然這类房型在大陆属于主流產物，但專家暗示，這种房型在台灣属于最差的房型，是由于制作商不得已而為之。
固然，還要規避其他危害，好比在拜托代书处置交易事物時，权状、印章都由代书保管，并取代交易两边处置签约、用印、完税且過户等流程，若代书心怀不轨，可能在完成過户後卷款叛逃，房东即可能拿不到賣房的錢。
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（理財周刊 黄罗维等）
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