關于印發《上海市城市更新規劃土地實施细则》的通知
現将《上海市都會更新计劃地皮施行细则）》印發给你们，请依照履行。《上海市都會更新计劃地皮施行细则（试行）》（沪規土资详〔2015〕620号）同時遏制履行。上海市计劃和河山资本辦理局
2017年11月17日
上海市都會更新计劃地皮施行细则
第一章 总则
第一条 （目標）
為施行《上海市都會更新施行法子》（如下简称《法子》），規范本市都會更新勾當，創建科学、有序的都會更新施行機制，制订本细则。
第二条 （事情原则）
都會更新理當對峙如下原则：
计劃引领，有序推動。落實计劃请求，分類指导，依法推動，實現動态、可延续的有機更新。
注意品格，大眾優先。對峙以報酬本，激起都會活气，晋升都會品格和功效，優先保障大眾要素，改良人居情况，加强都會魅力。
多方介入，共建同享。搭建施行平台，立异计劃地皮政策，使多元主體、社會公家、多范畴專業人士配合介入，實現多方雙赢。
第三条 （事情请求）
為激起都會活气，完美功效配套，促成功效复合，晋升都會品格，鼓動勉励、指导物業權力人依照本细则的相干劃定，展開建成區的更新扶植勾當。
都會更新事情理當兼顾更新需求，明白更新項目主體，展開更新评估，肯定大眾要素内容，體例更新施行規劃，履行全生命周期辦理。
第四条 （分類指导）
针對大眾勾當中間區、汗青風采地域、轨道交通站點周边地域、老旧住區、財產社區等各種都會功效區域，應按照分歧的成长请求與更新方针，随機應變，分類施策。
（一）大眾勾當中間區：扶植布满活气的各级大眾勾當中間區，完美贸易、文化、商務、休闲等功效，凸顯處所特點，晋升大眾空間品格。
（二）汗青風采地域：重點庇护具备必定汗青特性與地區特點的汗青文化遗產及资本，包含汗青文化風采區、風采庇护街坊、風采庇护門路（街巷）及不成挪動文物、庇护保存等各種汗青修建、汗青建修建物等，促成地域功效業态的活化再操纵，傳承和發扬都會文化。
（三）轨道交通站點周边地域：以大眾交通為导向，提高地皮利用效力，晋升功效复合度，優化功效業态设置装备摆设，强化交通辦事。
（四）老旧住區與財產社區：以構建15分钟社區糊口圈為方针，促成都會功效夹杂，完美出產、糊口的配套辦事，晋升社區空間的情况質量。
第五条 （都會更新事情带领小组）
都會更新事情带领小组由市當局及相干辦理部分構成，卖力带领全市都會更新事情，兼顾和谐相干部分，對全市都會更新事情触及的重大事項举行决议计劃。都會更新事情带领小组下设辦公室，辦公室设在市计劃和河山资本主管部分。
第六条 （市计劃和河山资本主管部分的职责）
市计劃和河山资本主管部分理當按照《法子》及本细则的劃定，卖力都會更新的平常辦理事情，包含制订技能規范、辦理規程，组织、协和谐监视全市的都會更新事情，引导都會邱大睿,更新的施行，展開都會更新政策的鼓吹事情。
第七条 （區人民當局的职责）
區人民當局理當按照《法子》及本细则的劃定，卖力本辖區内的都會更新事情，重要职责包含：
（一）按照區域更新请求，兼顾各方更新意愿，制订都會更新年度推動規劃，明白更新項目，制订各項目更新评估陈述和施行規劃。
（二）指定响應部分作為專門的组织施行機構，和谐推動都會更新項目施行。
（三）按期评估都會更新項目施行環境，催促更新項目依法合規、按規劃落實。
第八条 （组织施行機谈判相干部分的职责）
组织施行機構受區人民當局拜托，组织更新項目主體，鞭策都會更新項目展開；應和谐各方长處、催促更新义務落實。
街道、镇、园區管委會等相干部分理當充實阐扬下层主體感化，协同做好公家介入事情；應依照更新请求，承當大眾要素的運营辦理职责。
第九条 （都會更新項目主體）
都會更新項目主體包含如下情景：
（一）物業權力人，或經法定步伐授權明白的權力主體。
（二）當局指定的详细部分。
（三）其他有益于都會更新項目施行的主體。
第二章 都會更新评估
第十条 （更新评估的事情请求）
组织施行機構應會同區计劃地皮辦理部分，展開都會更新评估（如下简称“更新评估”）。更新评估應按照主城區单位计劃、浦东新區和郊區新市镇整體计劃、特定政策區单位计劃（如下統称“单位计劃”），連系更新需求，規定都會更新单位（如下简称“更新单位”），明白大眾要素清单，體例意向性扶植方案，構成更新评估陈述，報區人民當局核准。
第十一条 （更新评估的内容）
更新评估應構成评估陈述，重要内容包含：
（一）規定更新单位。應以更新項目地點地块為焦點，宜以单位计劃肯定的近期更新街坊為根本，連系現實更新意愿，選擇近期有前提施行扶植的范畴劃為更新单位，一般最小由一個街坊组成。更新单位内的更新項目可按本细则相干劃定合用计劃地皮政策。
（二）展開大眾要素评估。按照相干尺度，得當扩展到周边區域展開评估；應落實单位计劃明白的相干请求，連系公家意愿和地域成长需求，按照施行迫切度、辦事半径公道性和施行可能性，跟尾本细则劃定的相干计劃地皮政策，明白更新单位内應落實的大眾要素清单。单位计劃正在體例的，應按照相干技能尺度和请求，兼顾斟酌计劃施行環境、公家意愿、地域成长趋向等，明白更新单位内應落實的大眾要素清单。
（三）體例意向性扶植方案。针對更新单位，開端肯定更新項目主體，协商落實大眾要素清单、合用的计劃地皮政策等，兼顾構成意向性扶植方案。
第十二条 （大眾要素的認定尺度）
合适以下情景之一的，可認定為大眾要素：
（一）根据单位计劃及相干尺度肯定的大眾要素。
（二）按照公家意愿和地域成长需求，需弥补的大眾要素。
（三）其他經论證且由市级相干主管部分認定需弥补的大眾要素。
第十三条 （大眾要素的设置请求）
大眾要素的结構、范围、形态等應知足大眾勾當的请求，便利周边住民利用。详细设置请求包含：
（一）包管可达性。應临近大眾空間體系、交通關键、轨交站點等，并沿都會門路或大眾通道结構。大眾空間不得设置围墙，保障24小時對外開放。大眾辦事举措措施應结構在修建的三层如下。
（二）供给适合的范围。各種大眾要素的范围應合适《上海市節制性具體计劃技能准则》请求。
（三）處置好相邻瓜葛。應避開销防通道、修建進口等，削减互相滋扰，确保大眾要素的利用品格。
（四）便利利用。注意標识性、人道化、生态性、平安性。大眾空間宜由修建界面围合，周边的大眾修建應设置朝向大眾空間的人行收支口。經由過程修建底层排挤等方法供给大眾空間的，底层排挤净空高度原则上在4.5米摆布，不得低于3米。
（五）注意设计和扶植品格。大眾空間内鼓動勉励莳植乔木，應連系施行環境，公道肯定乔木笼盖率。鼓動勉励设置大眾艺術作品或举措措施，包含都會雕塑、装配艺術、都會家具等，并明白其扶植请求。
第十四条 （更新评估阶段的公家介入）
更新评估阶段理當就當地區成长方针、成长需乞降民生诉求等遍及征集公家定見。
公家介入的工具理當包含當地住民、街道或镇當局和长處相干人。理當阐扬地點街道（镇）、居委會、業委會、园區管委會的主體感化，充實听取住民、企業意愿。當评估區域的區位@首%C5iX5%要或現%732R6%實@環境较繁杂時，可進一步征询市更新辦公室、當局相干部分、人大代表、政协委员及專家学者的定見。
公家介入方法可為問卷查询拜访、访谈、座谈、定見征询會、網上征询等。鼓動勉励遍及摸索和利用大数据阐發法子，操纵收集新媒體展開情势多样的公家介入。
第十五条 （更新评估與節制性具體计劃的瓜葛）
触及節制性具體计劃調解的，由區计劃和地皮辦理部分按照更新评估陈述明白的计劃調解请求，向市计劃和河山资本主管部分報送節制性具體计劃局部調解申请，并附區人民當局批复的更新评估陈述。
不触及節制性具體计劃調解的，應严酷實行扶植項目计劃辦理和地皮辦理相干劃定，施行全生命周期辦理。
第三章 都會更新施行規劃
第十六条 （施行規劃的事情请求）
组织施行機構理當會同街道處事處和镇當局、區人民當局相干部分，组织體例都會更新施行規劃（如下简称“施行規劃”），明白更新項目主體，兼顾明白大眾要素的设置装备摆设要乞降現有物業權力人的更新需求，報區人民當局核准。
第十七条 （施行規劃的體例原则）
施行規劃應针對更新項目，落實评估请求，遵守如下原则：
（一）優先保障大眾要素。按更新评估陈述的请求，落實大眾要素類型、范围和结構等。
（二）和谐地块相邻瓜葛。應體系放置跨項目標大眾通道、連廊、绿化空間等大眾要素，重點處置互相跟尾瓜葛。
（三）充實尊敬現有物業權力人正當權柄，落實更新項目辦理责任。經由過程兼顾和谐現有物業權力人、大眾要素接管與辦理運营主體、社會公家、长處相干人等的定見，明白各方權力與责任。
第十八条 （施行規劃的體例内容）
施行規劃的體例理當包含如下内容：
（一）明白更新項目主體和大眾要素的產權接管部分。
（二）形陈規劃扶植用地的全生命周期辦理清单，明白大眾要素類型、范围、结構、產權移交请求、扶植施行请求、運营辦理请求等。
（三）按照全生命周期辦理清单，由更新項目主體出具许诺書，明白其更新义務；由大眾要素產權接管主體出具書面定見，明白其對大眾要素的運营辦理职责。
（四）公家定見等其他必要列入的相干内容。
第十九条 （施行規劃阶段的公家介入）
组织施行機構應组织現有物業權力人和當局相干部分举行协商，并就肯定的大眾要素、计劃相邻瓜葛等征询公家定見。定見征询的方法可為座谈會、论證會、網上征询等。
第二十条 （施行規劃與節制性具體计劃的瓜葛）
触及節制性具體计劃調解的，應同步组织修编、补充或調解節制性具體计劃，包含普适圖则和附加圖则，經核准的施行規劃應看成為節制性具體计劃體例审批要件一并上報。
已區人民當局审批的更新评估陈述如未触及節制性具體计劃調解，施行規劃阶段提出控規調解需求的，需要時應從新展開更新评估。
第二十一条 （更新項目標施行）
市、區计劃和地皮辦理部分按辦理權限，根据已核准的節制性具體计劃核提更新項目標计劃设计请求，并依照施行規劃，纳入地皮出讓合同举行全生命周期辦理。
第四章 全生命周期辦理
第二十二条 （全生命周期辦理的请求）
市、區计劃和地皮辦理部分理當将更新中肯定的大眾要素扶植、施行與運营请求，根据節制性具體计劃與都會更新施行規劃，落實到地皮、建管、房產挂号環節，并在计劃地皮综合驗收、综合法律環節举行羁系。
市、區计劃和地皮辦理部分會同財產投资、社會辦事、大眾奇迹、扶植辦理等相干辦理部分，综合財產功效、區域配套、大眾辦事等身分，钻研肯定項目標功效實現、運营辦理、物業持有比例、持豐年限和節能環保等请求，和項目開辟時序、评估增设的大眾辦事举措措施、大眾空間等大眾要素，纳入地皮出讓合同举行辦理。
第二十三条 （全生命周期辦理的内容）
都會更新項目應依照本市有關谋劃性用地、工業用地全生命周期辦理请求，晋升都會功效和品格，提高地皮操纵質量和效益。
（一）明白物業持有请求。计劃用處為贸易辦公用地的，由區當局按照區域環境明白持有请求：一般地域贸易物業的持有比例為不低于80%、辦公物業為不低于40%，且持豐年限不低于10年；近阶段贸易辦公楼宇供给量较大的區域，贸易物業的持有比例提高到100%，辦公物便秘酵素,業持有比例不低于60%或100%，持豐年限不低于10年或持久持有。出讓人應将贸易、辦公物業的持有比例和持豐年限载入地皮出讓合同，并在出讓合同商定贸易、辦公可售部門以层為单位举行贩卖。
计劃用處為营利性教诲、科研、醫療卫生、社會福利等社會奇迹的，現有物業權力人理當持有全数物業產權。
位于區人民當局肯定的首要特定區域的都會更新項目，現有物業權力人理當持有全数物業產權。
（二）容许在跨項目標修建物之間扶植用于大眾用處的廊道，其修建面积可不计入容积率。廊道的扶植、運营、辦理和權属等请求，經現有物業權力人协商一致并經出讓人赞成後，應纳入出讓合同辦理。
（三）增强地皮利用權讓渡辦理。地皮受讓人理當依照地皮出讓合同商定举行開辟扶植，出讓合同對地皮利用權人的出资比例、股權布局、現實節制人變革等有商定的，需事前征得出讓人赞成。
（四）增强與不動產挂号事情跟尾。不動產挂号機構按照地皮出讓合同商定，将地皮出讓合同中商定的對地皮利用權人處理地皮的限定性条目在不動產挂号簿中予以注記，注記内容理當合适不動產挂号的操作規范。不動產挂号機構理當共同地皮辦理部分做好相干事情跟尾。
第五章 计劃地皮辦理政策
第二十四条 （计劃政接應用的请求）
都會更新項目触及節制性具體计劃調解的，其各項计劃節制指標简直定，理當合适地域成长导向和更新方针，以增长大眾要素為条件，合用本细则明白的计劃政策，包含用地性子、修建容量、修建高度、地块鸿沟等方面。
都會更新項目中，仅触及谋劃性用地性子@扭%97187%轉或修%3MP1Z%建@高度調解的，應供给必定比例的大眾開放空間或大眾辦事举措措施，但合适《上海市節制性具體计劃技能准则》计劃履行中地皮利用性子合用、修建高度合用的相干劃定除外。
第二十五条 （用地性子的扭轉）
用地性子夹杂、兼容和轉換包含如下情景：
（一）增长大眾辦事举措措施的，可按《上海市節制性具體计劃技能准则》劃定的混适用地指导表，與各種用地兼容或夹杂设置，鼓動勉励大眾辦事举措措施公道夹杂设置。
（二）非室第用地原则上不得調解為室第用地，租赁住房除外。在知足举措措施配套的条件下，室第、贸易辦事業、商務辦公，和合适區域轉型请求的工業和仓储物流用地，可以全数或部門轉換為租赁住房。
（三）在知足地域计劃导向的条件下，贸易辦事業用地與商務辦公用地可以互相轉換，室第用地可以全数或部門轉換為贸易辦事業或商務辦公用地。
（四）按照風采庇护请求确認的庇护、保存汗青修建，因功效優化再次操纵的，其用地性子可根据現實環境經由過程响應论證步伐举行轉換。
（五）市政、交通举措措施用地在知足底线型功效的条件下,需更新再操纵的，應合适地域计劃导向，優先調解為公益性举措措施。
第二十六条 （修建高度調解）
更新街坊计劃保存用地内的修建高度理當合适高度分區和相邻瓜葛的请求。在都會重點地域的修建高度調解應連系都會设计肯定。有風采庇护、净空節制的地域理當严酷履行相干请求。
第二十七条 （用地鸿沟調解）
統一街坊内的地块可以在相干长處人协商一致的条件下举行地块鸿沟調解，包含如下情景：
（一）更新地块與周边的“边角地”、“夹心肠”、“插花地”等没法零丁利用的地皮归并，所引發的地块扩展。
（二）相邻地块归并為一幅地块。
（三）一幅地块拆分為多幅地块。
（四）在包管大眾要素的用地面积或修建面积不削减的条件下，對计劃各级大眾辦事举措措施、大眾绿地和广场用地的位置举行調解。
第二十八条 （修建容量調解）
（一）地块修建面积調解和更新单位总量均衡。增长各地块修建面积必需以增长大眾辦事举措措施或大眾開放空間為条件，鼓動勉励增长地面大眾開放空間，各類情景對應的修建面积調解一般不跨越本劃定设定的上限值。各更新单位内部，可在現有物業權力人协商一致後，举行各地块修建面积轉移抵偿。
（二）大眾辦事举措措施容量調解。计劃保存用地内按照评估请求新增大眾辦事举措措施的，可在原認定修建总量的根本上，分外增长响應的大眾辦事举措措施修建面积。
（三）贸易商辦修建容量調解。在扶植方案可行的条件下，计劃保存用地内的贸易商辦修建可适度增长面积，增长的贸易商辦修建面积按所供给各種大眾要素面积的劃定倍数计较（详見附件1）。供给的大眾要素面积超越相干尺度規范请求的，增长的贸易商辦修建面积按劃定系数予以折减（详見附件2）。能同時供给大眾開放空間和大眾辦事举措措施的，按上述分類测算法子的叠加值赐與修建面积嘉奖。
（四）基于風采庇护的容量八里抽化糞池,調解。合适風采庇护必要的更新項目，除计劃肯定的法定庇护保存工具外，經認定為确需庇护保存的新增汗青修建，用于公益性功效的，可全数不计入容积率；用于谋劃性功效的，可部門不计入容积率。不计入容积率的新增庇护保存工具，理當優先作為大眾性、文化性功效举行庇护再操纵。
（五）基于風采庇护的容量轉移。修建容量調解因風采庇护必要難以在項目地點地块施行的，在总量均衡的条件下，容许举行容量轉移。應優先轉移至邻近地块或地點单位的其它地块。确有坚苦的，經论證後可轉移至地點區行政區域内其它地块，且優先轉移至轨道交通站點周边地域。
第二十九条 （其他劃定）
因确有施行坚苦，在知足消防、平安等请求的条件下，按劃定征询相干长處人定見後，經计劃地皮辦理部分赞成，部門地块的修建密度、修建退界和間距、灵活車收支口等可以按不低于近况程度節制。
第三十条 （地皮政策的施行機制）
經區人民當局团體决议计劃後，可以采纳存量补地價的方法，由現有物業權力人或現有物業權力人構成的结合體，依照核准的節制性具體计劃举行革新更新。
都會更新項目周边的“边角地”、“夹心肠”、“插花地”等零散地皮，不具有自力開辟前提的，可以采纳扩展用地的方法連系都會更新項目总體開辟。
第三十一条 （地皮出讓年期）
都會更新項目以撤除重修方法施行的，可以從新设定出讓年期；以改建扩建方法施行的，此中不触及用處扭轉的，其出讓年期與原出讓合同連结一致，触及用處扭轉的，用處扭轉部門的出讓年期不得跨越响應用處國度劃定的最超過跨過讓年期。
第三十二条 （地皮出讓價款）
區计劃地皮辦理部分理當拜托地皮评估機構，經區人民當局团體决议计劃後，依照新地皮利用運彩好朋友,前提下地皮利用權市场代價與原地皮利用前提下残剩年期地皮利用權市场代價的差额，补缴出讓價款。
商務辦公等谋劃性用地的市场评估地價，不得低于不异地段同用處的基准地價。
對付按合同無偿供给的公益举措措施用地，或按合同商定承當大眾辦事举措措施、大眾開放空間和都會根本举措措施等無偿移交當局相干部分的用地，合适劃拨用地目次的，可以依照劃拨用處所式辦理。
第三十三条 （存量补地價的地皮出讓收入辦理）
都會更新依照存量补地價方法补缴地皮出讓金的，市、區當局获得的地皮出讓收入，在计提國度和本市有關專項资金後，残剩部門由各區兼顾放置，用于都會更新和根本举措措施扶植等。
第三十四条 （有關風采庇护項目標更新政策）
風采庇护項目標地皮供给支撑政策。經認定的汗青風采庇护施行項目，所用地皮可以依照庇护更新模式，采纳带方案招拍挂、定向挂牌、存量补地價等不同化地皮供给方法，带庇护保存修建出讓。
第三十五条 （其他優惠政策）
對纳入都會更新的地块，免征都會根本举措措施配套费等各類行政奇迹收费，電力、通訊、市政公用奇迹等企業得當低落谋劃性收费。
第六章 附则
第三十六条 （實施日期）
本细则自2017年12月1日起實施。
附件：
1.合适相干尺度規范请求時的贸易商辦修建分外增长
的面积上限
2.超越相干尺度規范请求時的增更加数的折减系数
附件1
合适相干尺度規范请求時的贸易商辦修建分外增长的面积上限
注：①以上倍数為外環线内，外環皮毛對應的贸易商辦修建分外增更加数的折减系数為0.8。②供给地下大眾辦事举措措施的，增更加数的折减系数為0.8。③更新地块内近况包括大眾空間但未向公家開放的（如设有围墙等），如經更新後向公家開放，依照供给不克不及劃示自力用地的大眾開放空間的嘉奖面积倍数履行。④供给存在邻避影响的大眾辦事举措措施，經论證嘉奖面积倍数可适度提高。
附件2
超越相干尺度規范请求時的增更加数的折减系数
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