城市更新已是大势所趋,房企想要弯道超車就要這样做!
中心經濟事情集會，历来是國度层面宏觀政策調控和行業成长的風向標。在2019年的中心經濟事情集會上，“都會更新”的觀點初次在中心經濟事情集會被说起。
“要加大都會坚苦大眾住房保障事情，增强都會更新和存量住房革新晋升，做好城镇老旧小區革新，鼎力成长租赁住房。要對峙屋子是用来住的、不是用来炒的定位，周全落實因城施策，稳地價、稳房價、稳预期的长效辦理調控機制，促成房地產市场安稳康健成长。”
可見，此時的都會更新只是國度层面拟展開的此中一項事情，其目標重要仍是稳地價、稳房價。
但在2020年的中心經濟事情集會上再提“都會更新”時，论述的角度和定位的高度就纷歧样了：
“三是對峙扩展内需這個计谋基點。……扩展消费最底子的是促成就業，完美社保，優化收入分派布局，扩展中等收入群體，扎實推動配合富饶。……要鼎力成长数字經濟，加大新型根本举措措施投资力度。……要施行都會更新举措，推動城镇老旧小區革新，扶植現代物流系統。要增强同一计劃和宏觀引导，兼顾好財產结構，防止新兴財產反复扶植。”
也就是说，都會更新是一項必要體系施行的举措，城镇老旧小區革新是一項必要鼎力推動的事情。
在國度计谋高度层面而言，都會更新的首要性已上升了一個台阶，其與扩展内需、促成就業、成长根本举措措施、兼顾財產结構等大事痛痒相關。
這一结论并不是過分解读，實乃有迹可循。
在2020年10月29日中共第十九届中心委员會第五次全部集會經由過程的《中共中心關于制订國民經濟和社會成长第十四個五年计劃和二〇三五年前景方针的建议》中已提到：
“要推動以報酬焦點的新型城镇化。施行都會更新举措，推動都會生态修复、功效完美工程，兼顾都抗菌內褲,會计劃、扶植、辦理，公道肯定都會范围、生齒密度、空間布局，促成大中小都會和小城镇和谐成长。强化汗青文化庇护、塑造都會風采，增强城镇老旧小區革新和社區扶植，加强都會防洪排涝能力，扶植海绵都會、韧性都會”。
随後，在2020年11月，住建部党组布告、部长王蒙徽在住房和城乡扶植部官網颁發了題為《施行都會更新举措》的签名文章。
文章提出，施行都會更新举措是顺應都會成长新情势、鞭策都會高質量成长的必定请求；是剛强施行扩展内需计谋、構建新成长款式的首要路径；是鞭策都會開辟扶植方法轉型、促成經濟成长方法變化的有用路子；是鞭策解决都會成长中的凸起問題和短板、晋升人民大眾得到感幸福感平安感的重大肆措。
因而可知，施行都會更新举措确為國度层面提上日程的體系工程，确為影响此後房地產行業成长一個不成逆轉、不容小觑的趋向。
究竟上，在國度层面下达指令後，各處所當局已紧锣密鼓地展開了制订都會更新举措規劃、公布相干行動等事情。
此中，广东省自没必要说，作為都會更新（三旧革新）的前驱者和實驗田，今時本日，广东省都會更新的总體范围、成长速率及專業水平都可谓遥遥领先。
广东省省长马兴瑞在2021年1月24日所作的广东省當局事情陈述中提出，2021年要“鼎力推動以報酬焦點的新型城镇化。广州、深圳、珠江口西岸、汕潮揭、湛茂等五大現代化都會圈要加强會聚功效，指导常住生齒向中間都會、都會群和城镇有序轉移，以常住生齒為基准公道设置装备摆设教诲、醫療、體育等大眾辦事资本。……以“绣花”工夫晋升都會治理邃密化程度，加速都會更新、城镇老旧小區和城中村革新……”；
要“鞭策广州深圳深度互助、协同成长。……以支撑深圳等同力度支撑广州實現老都會美體SPA,新活气和“四個出新出彩”，加速都會更新革新和岭南文化傳承立异……”。
可見，都會更新、城镇老旧小區和城中村革新将還是广东重點推動的事情，特别是广州市的都會更新革新，将作為當局的重要發力范畴。
除广东，其他處所當局也不甘示弱。
自國度层面提出施行都會更新举措以来，住房和城乡扶植部與辽宁省人民當局签订了共建都會更新先导區互助框架协定，云南省人民當局公布了《關于兼顾推動都會更新的引导定見》，重庆市住建委印發了《重庆市都會更新事情方案》，北京市正在钻研制订《北京市都會更新举措規劃（2021-2025年）》。
笔者信赖，各處所當局的關于都會更新的政策、規劃、举措、行動很快城市如雨後春笋般陆续出台。
以上各種信息都充實地反應了，在外部情况繁杂、亟需扩展内需、存量地皮资本严重、區域成长程度不平衡的海内政策大情况下，都會更新已經是大势所趋。
广东范畴内的市场竞争将愈演愈烈，广东之外的其他地域恰是斥地疆场、抢占高地的最好機會。
同時，由于都會更新項目广泛具备资金投入以小博大、地舆位置集中于一二线都會及三四线都會焦點區域的特色。
對付被三道红线束缚、亟需低落杠杆的房企而言，比拟于招拍挂资金投入庞大，且位置大多位于郊區、去化堪忧的特色而言，都會更新堪称是值得高度器重的计谋性成长標的目的。
那末，房地產企業若何掌控大势、介入比赛、保持上風或是弯道超車呢？
笔者認為，如下几個思绪或可参考：
01抢抓市场機會、巧借政策春風
都會更新與傳統的招拍挂、收并購分歧，在合适相干法令、律例的根本上，更首要的因此本地政策劃定為根本、以本地當局部分的兼顾放置、施行規劃為导向。
是以，對付广东省范畴内而言，深圳、广州、珠海、佛山、东莞、中山等地已有较為體系的都會更新政策系統和较為成熟的都會更新項目實践履历。
在這些都會，各大房企的结構根基已構成、優良項目资本根基已被瓜分终了。
對初来乍到者而言，想要分一杯羹虽确有難度，但也并不是全無機遇。
只要認清都會更新的本色是當局、產權人（村团體、村民、業主等）及開辟商各方動态博弈、配合做大蛋糕落後行长處再分派的進程；
在知足當局、產權人焦點诉求的根本上，借着這些處所當局将都會更新進一步做大做强的政策春風，新進開辟商仍有参與的機遇，既有開辟商仍有扩展市场份额的可能。
對付上述都會之外的广东省范畴内的其他都會，在本地都會更新政策系統尚不完整、實践尚不广泛的環境下，開辟商仍可协助乃至指导本地當局對政策系統举行补充、調解，從專業飄眉，而表現、保障本身的焦點诉求；
亦可在政策另有空間的環境下機動地推動項目，從而構成本地独有的實践履历，反過来對本身項目起到助推感化。
而對付广东省范畴之外的其他广漠地區，出格是還没有體系展開都會更新的一二线都會，和3、四线都會的焦點區域，极可能成為有志于開辟都會更新市场的開辟商實現弯道超車的大好疆场。
越是政策和實践一片空缺的處所，越能按照本地的現實環境、風土情面、當局诉求、業主预期機動處置，構建新的政策框架、缔造新的實践。
是以，在今朝如许的大趋向下，想要参與都會更新范畴，就必需抢抓市场機會扩充本身邦畿、巧借政策春風實現焦點诉求。
不然，過了政策盈利期，推動坚苦水平和资金本錢投入就不成同日而语了。
02摒除思惟定势、器重计谋钻研
纵觀更新市场成长，有的開辟商在剛起头参與都會更新時會存在一些误區。
好比認為本身品牌、气力均在上乘，姿态不敷低；
或對本地的現實環境缺少深刻领會，不克不及很好地舆解并知足本地當局及產權人的长處和诉求、不敷接地气；
或照搬本身习用的模式、套路致使水土不平，错失先機；
或過度依靠于平台公司的所谓积淀及能力，致使項目推動受阻乃至發生资金丧失；
或广泛将气力集中在珠三角或一线焦點都會，轻忽了對其他广漠地區的提早结構；
或以招拍挂、收并購的投资测算逻辑應用于都會更新項目，思惟局限、决议计劃误判等。
笔者認為，要想做好都會更新，必需摒除固有的思惟定势。
要晓得，兵無常势、水無常形，都會更新不是一锤子交易，是各方延续博弈、情势動态成长的持久進程。
是以，款式要晋升、思惟要广漠、眼光要久遠、耐烦要足够。
同時，正如笔者在前文说起的概念，宏觀政策、成长趋向對付都會更新項目而言尤其首要。
以是開辟商應當做立内部自力、專業的团队展開计谋阐發、举行相干钻研。
明白本身的计谋定位、提前兼顾结構，經由過程對各地政策、現實環境、風土情面等举行查询拜访、研判。
對理论常识举行钻研、阐發，對實操案例举行梳理、总结，為項目推動供给坚實的计谋規劃及钻研根本。
03找准本身定位、夺取抱团协作
做都會更新項目，获得當局和產權人的承認很首要。
一方面，能给當局進献几多收入、引進几多財產、拉動几多内需、解决几多就業、處置几多都會治理的問題（如危房、管道、市政、公配等），在很大水平上决议了項目推動可否获得當局支撑；
固然，分歧量级、成长水平分歧的處所，當局的需乞降存眷點是分歧的，這就必要随機應變、因城施策，在此不赘。
另外一方面，產權人重要存眷本身能得到甚麼样的回迁房、取很多少抵偿款自没必要多说。
但同時也會斟酌企業的综合气力、品牌形象、是不是為本土企業、回迁房有没有特點（好比科技含量高、设计出色、绿化景觀凸起等）、項目事情职员平常的沟通是不是朴拙、處事是不是靠谱等不少其他方面的身分。
是以，跟着都會更新市场化水平愈来愈高、竞争愈来愈剧烈，之前那種“只要搞好瓜葛，就可以做好都會更新”的老思绪是行欠亨、跟不上的。
開辟商理當變化固有思绪，找准本身的定位，發扬本身的利益、补足本身的短板，做到硬气力、软气力两手抓。
此外，在今朝的政策趋向下，抱团與协作或是一個将来成长的必定標的目的。
以广州市為例，2021年1月21日，《广州市城中村革新互助企業引入及退出指引的通知》出台。
按该通知的劃定，就分歧圈层范畴内的更新項目，不但请求互助企業具备分歧水平的財產结構、財產引入的能力（如许诺引入指定系列榜单企業），還對引入財產後的經濟效益作出了明白的请求。
除此之外，對付互助企業的開辟能力（如近3年衡宇修建面堆集计完工15万平方米以上）、资金气力（如企業净资產不低于50亿元）等都有较高的请求。
是以，對付財產引入能力、開辟能力、资金气力不足的企業来讲，經由過程抱团構成结合體的方法，既能扬长避短，又能做大范围；
特别是可以斟酌大型房企+本土企業構成结合體的思绪，结果更加凸起。
與此同時，都會更新由于牵扯面广、周期长、瓜葛繁杂等缘由，历来就不是单打独斗的事儿。
外部必要開辟商和计劃、设计、財税、法令等專業咨询機構协同作战，内部必要企業内各条线有用分工、充實协作，構成不乱、周全、專業的都會更新团队，才能為項目顺遂推動奠基基石。
是以，协作必不成少，專業特别首要。
這也就诠释了為甚麼愈来愈多的開辟商接踵建立專門的都會更新团體或都會更新公司專門推動都會更新項目，堪称既是情理當中、又是趋向使然。
04器重危害防控、资金兼顾利用
家喻户晓，都會更新項目危害系数高。
一方面是在挑選、参與項目時轻易踩雷、掉坑，必要很强的項目研判能力和危害甄别能力；
另外一方面，即使找到了符合的項目，因為推動中醫治療腦鳴,周期较长，借使倘使政策有變或產權人不共同（好比咱们再認识不外的钉子户）致使項目推動受阻，便可能必要更高的资金投入及更长的资金沉淀時候。
實践中，不乏由于没有做好危害研判和防控致使陷在坑里出不来的開辟商，也呈現過一些房企抱着遍插旗、广撒網的心态四周囤項目，最後资金链出問題被迫卖項目回笼的環境。
是以，做都會更新項目必定要器重項目標臉部保養品，危害研判和節制，综合斟酌項目散布、付出比例、付出節點、回笼時候等環境，對资金举行兼顾放置、科学利用。
总而言之，都會更新是将来房地產行業的大势所趋几近已成定局。
而在此種大浪淘沙的布景下，是踊跃入场仍是静觀其變，是墨守陈規仍是大马金刀，就给各家房地產企業的计谋目光、结構能力和综合气力出了一道不能不做的困難了。
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