【礼森觀點】破題
2021年8月，上海市當局公布了都會更新条例，该条例自2021年9月份正式實施，標記着上海市都會更新進入到“新编年”。条例中對付重點財產成长區域的更新也有相干请求。条例请求市區两级人民當局增强財產兼顾成长力度，指导財產轉型進级。鼓動勉励存量財產用地按照區域功效定位和財產导向施行更新，經由過程公道肯定開辟强度、立异地皮收储辦理等方法，完美长處均衡機制。鼓動勉励財產空間高效操纵，按照资本操纵效力评價成果，分级施行响應的能源、计劃、地皮、財務等政策，促成財產用地高效设置装备摆设。鼓動勉励更新兼顾主體經由過程协定讓渡、物業置換等方法，获得存量財產用地。同時，请求重點財產成长區域的國有企業地皮權力人理當带头承當國度、本市重點功效區開辟使命，施行自立更新。國有企業理當踊跃向市场開释存量地皮，促成存量资產盘活。國有资產监视辦理機構理當創建健全與國有企業介入都會更新勾當相顺應的稽核機制。
同年也就是2021年末，《上海市財產园區轉型進级“十四五”计劃》中重點提出關于加速重點區域都會更新。重點標的目的是落實上海都會更新条例请求，創建當局兼顾、市场運作、多元介入的財產用地更新機制，以“工業轉工業”為主攻標的目的，經由過程正向鼓励和反向倒逼雙向發力、一二级市场雙轮驱動，鼓動勉励市场主體以多種情势介入同享，當局與市场协同發力，鞭策重點財產成长區域和园區更新轉型，構成一批试點树模項目，有用晋升地皮操纵强度和產出效益程度，實現出產、糊口、生态良性互促。
由上述两個首要文件可以看出，上海市都會更新已進入“快車道”，而都會中重點財產成长區域（財產园區、開辟區等）也势必是更新事情的重中之重。基于以上環境，本文将重點會商重點財產成长區域（財產空間）更新存在的問題、法子、路径，以此為上海市重點財產成长區域更新供给参考。
1、存在問題
（一）重點財產成长區域总體成长空間严重
比年来，上海財產用地及厂房资本日趋紧缺，每一年出讓財產用地仅10平方千米摆布，此中工業用地约7平方千米。截止2020年末，全市國度级和市级42個開辟區中，已供给工業用地占计劃工業用地比重超8成的開辟區有20個；42個開辟區已供给工業用地总数占计劃工業用地总数的比重為75%摆布。部門開辟较早的重點財產成长區域，如漕河泾開辟區、金桥開辟區、莘庄工業區、青浦工業區等，供需抵牾日趋凸顯。比方，莘庄工業區今朝可操纵的已储蓄財產用地面积不足100亩，张江醫谷今朝残剩財產用地220亩，此中工業用地仅59亩，後续引進新項目及在地項目扩產時可能存在因载體不足造成項目流失的危害。
（二）低功效地用房较為广泛
低效財產用地、用房今朝在全市层面并没有同一的認定尺度，但在實践中，低效財產用地一般指不合适財產政策导向、平安出產和環保请求，属于镌汰、後進、多余產能，操纵粗放，產出效益低，未到达地皮出讓合同商定前提的財產用地，而低效財產用房一般指建成後未投產的“建而未投”闲置厂房，或仅部門投產的“投而未尽”闲置厂房，和企業因搬家、停業而闲置空余的厂房。据統计，截至2021年9月30日，全市共有闲置財產地皮35幅（1.75平方千米）。從區级层面看，奉贤區、嘉定區空置厂房总量今朝别離在250万和124万平方米摆布。可見，全市范畴内有很大一部門存量財產用地用房處于無產出或低效產出状况。
（三）存量財產用地皮活渠道不敷通顺
從路径来看，今朝存量財產用地皮活可采纳當局收储、园區主體回購再操纵、提高容积率、財產項目類用地調解為尺度厂房、结余地皮朋分讓渡、產權/股權讓渡、低效退出、轉型進级等多種方法處理，但在現實操作進程中，面對着前提難以知足、認定機制不健全、支撑政策不明白、审批路径欠亨畅等各種問題。比方，收储方法受財務资金束缚，事情周期长，對付触及到首要項目標供地可能會存在時候差，晦气于招商引资事情；园區回購方法则面對着回購代價不具有上風、买卖進程發生的税费太高、國资决议计劃機制下難以經由過程投资可行性审查等阻碍，樂成案例相對于较少。
（四）現有存量革新項目层级不高
現有存量革新項目层级广泛不高，重要存在两種環境。一是傳統企業出產线關停後，大多選擇将厂房直接或简略革新後出租，為尽快得到收益，對租赁企業来者不拒，使得地块成為物流仓储、简略加工、低端贸易等低、散、乱企業的會聚地；二是少许產權方選擇将地块轉型為园區，但常常偏向于自行開辟，而非拜托给專業的運营機構或與其结合開辟，在革新和開辟進程中既缺少體系的財產计劃，又缺少運营辦理履历，轉型後的园區產出效益并未获得有用晋升。
2、基来源根基则
上海市重點財產成长區域在举行更新中，應當遵守如下原则：
（一）注意正當合規推動
更新事情應合适國民經濟和社會成长计劃、河山空間整體计劃，兼顾出產、糊口和生态结構；破解都會成长中的凸起問題，鞭策都會功效五股通水管,完美和品格晋升；注意汗青風采庇护和文化傳承，拓展文旅空間，晋升都會魅力。
（二）注意都會和人文的交互成长
聚焦都會成长重點功效區和新城扶植，阐扬树模引领和辐射動员感化；延续改良都會人居情况，構建多元交融的“十五分钟社區糊口圈”，不竭知足人民大眾日趋增加的夸姣糊口必要；增强都會危害防控和平安運行保障，晋升都會韧性。
（三）注意以財產功效為导向
以新型財產會聚成长的現實需求為导向，得當提高地皮容积率和修建密度，鼓動勉励地皮夹杂利用，集约安插配套举措措施，踊跃展開新型用地的试點實践，進一步鞭策政策落地落细落實，促成地皮節省集约操纵。
（四）注意體系體例機制立异成长
加速废除體系體例機制停滞，充實調動各方踊跃性，鼓動勉励地皮權力人和相干市场主體介入存量財產用地的盘活操纵，立异回購收储、朋分归并、买卖流轉和開辟扶植模式，拓宽盘生路径，同享都會更新功效。充實阐扬當局在计劃指导、平台扶植、数据聚集和组织和谐等方面的感化，創建財產用地二级市场運行機制，健全买卖法则和辦事轨制，通顺存量財產用地活動渠道，指导存量財產用地入市买卖，實現地皮资本高效设置装备摆设。
（五）注意赏罚并举
對峙鼓励與束缚相連系，進一步健全財產高質量成长评價系統和稽核機制，扩展地皮全生命周期辦理笼盖面，增强监视查抄，施行分區别類指导，细化强化分類處理，鞭策存量財產用地皮活气度和范围的雙增加。
3、重點事情標的目的
都會中的重點財產成长區域更新，是一個體系性的事情，触及面比力广，联系關系事項比力多，以是在推動更新事情時，必需做好顶层设计，综合斟酌各個触及要素，制订公道、可操作的路径。本文認為，重點財產成长區域更新事情的顶层设计應當從如下几個方面着手：
（一）體例重點財產成长區域更新指引
重點財產成长區域更新指引理當明白財產區更新的引导思惟、整體方针、重點使命、施行计谋、保障辦法等内容，并表現區域更新和零散更新的特色和需求。同時體例指引手册，细化更新事情审批步調和审批部分，并制订更新方案體例框架、根本资料采集表等，以便財產更新區域比照履行。
（二）構建园區更新绩效评估系統并设置更新尺度
上海財產园區更新绩效评估系統，旨在為上海市財產园區内工業用地存量盘活、轉型更新供给必定的尺度根据。该评估系統由區域尺度值和財產尺度值组成。此中，區域尺度值以基准地價的评估法子為参照思绪，以區位位置、地皮出讓代價、區域產出環境為评價根据，终极按照分歧區域，分歧產出環境等要素，肯定分歧區域財產园區更新绩效區域尺度值。財產尺度值以上海市財產用地指南的體例法子作為参考，以容积率、人均產值、研發投入等為参考要素，同時連系各財產内規上企業的相干数据，和近五年上海市地皮出讓環境，制订各區域分歧財產尺度值。
區域尺度值和財產尺度值配合组成上海市財產园區更新绩效尺度值，即雙象限尺度值。【比方（某戋戋域尺度值A，某區財產尺度值B）】
（三）創建重點財產成长區域更新舆圖
按照更新绩效尺度值，構成上海市財產园區更新绩效舆圖（别称“尺度財產田”舆圖）。用以引导全市財產园區更新事情，共同上海市都會更新中园區更新事情。按照上海市財產园區更新绩效评新娛樂城，估值，评估全市园區成长環境，明白园區更新“好坏”名单。按照上海市財產园區更新绩效评估值，對付同時低于區域經濟尺度值與財產集群尺度值的區域或园區，直采取入园區更新目次。對付低于此中肆意一項的區域或园區，纳入考查名单，鉴戒全生命周期辦理，對园區每隔一段時候举行评估，當令調解名录。此两項配合纳入上海市財產园區更新“好坏”名单内。
（四）摸索構成重點財產成长區域更新的审批流程和規范性文件
加速钻研出台各種財產用地提高容积率、修建高度的施行细则和處事指南，确保兼容性和機動性，在財產空間紧缺的重點財產區域先行先试。進一步明白地皮全生命周期辦理下的地皮利用權退出機制，确保在施行中有章可依。针對新兴財產在空間區位、载體形态、配套辦事等方面的需求，摸索制订扶植导则，和弹性夹杂比例、相邻多宗地皮同享配套辦事举措措施等的辦理法子，加速Z類、X類综适用地在重點財產园區的去腳皮產品推薦试點利用和案例推行。
（五）構成客觀自力收储评估系統
重點財產成长區域更新事情，焦點問題在于更新區域地點地域地皮、地上修建及其他附加價值的價值認定。以是一套客觀自力的收储评估系統是必不成少的。就今朝看来，財產空間的更新不克不及像商辦、室第一類區域同样评估。必需認清財產更新區域作為出產资料的特别性，必需走收储或成片更新评估的路径。
（六）打造同一透明的买卖平台
在市级层面創建同一規范的存量財產區域更新畅通买卖平台，鉴戒深圳構建全要素市场的履历，依靠現有產權买卖辦事機構，加速創建全市同一的存量財產區域更新畅通买卖平台。买通各區数据，指导把握在园區防霉防水膠帶,平台手中的存量財產用地信息向平台整合归集。钻研制订存量財產用地利用權朋分、归并、讓渡、出租、典質等买卖法则和尺度化在线买卖手续，構成透明公然、規范有序、一網通辦的全市財產用地二级市场，鞭策存量地皮進入二级市场讓渡盘活。
（七）支撑各種產權方踊跃介入都會更新
鼓動勉励平台公司與國表里具备專業园區品牌化運作履历的機構互助，鞭策企業在自有財產用地的二次開辟中，引入專業機構互助運营。在合适區域財產导向的条件下，支撑有能力、有履历的產權方展開自立開辟轉型，在重點制造業成长區域内，優先支撑合适區域財產导向的“二轉二”項目，赐與政策支撑和审批加快。在合适成长辦事業的地块，在容积率上赐與支撑。
作者為：
礼森（中國）財產园區智库 高档钻研员
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